Investir en résidence seniors ou en SCPI ?

L’investissement en résidences de services seniors offre de nombreux avantages. Les investisseurs sont donc nombreux à s’y intéresser de près, dans l’optique de se créer du capital et de générer un complément de revenu à court ou moyen terme.

Ce n’est pas pour autant le seul dispositif qui permet de répondre à ces objectifs, l’investissement en SCPI est également une alternative très crédible. C’est pourquoi nous allons comparer ces deux solutions d’investissement.

UNE GESTION DÉLÉGUÉE

D’une part, l'investissement en SCPI et l'investissement en résidence senior se ressemblent sur un point : via la gestion déléguée, prise en charge par la société de gestion, ils n’engendrent aucune gestion administrative ou locative pour l’investisseur. Ce dernier est totalement déchargé de toute gestion, ce qui n’est pas le cas d’un bien détenu en direct. C’est donc une caractéristique très attractive lorsque l’on parle d’immobilier.

DES ÉCARTS DANS LES RENDEMENTS

D’autre part, les SCPI affichent un rendement moyen plus élevé que les résidences seniors. Certes, la rentabilité moyenne s’établit à 4,50% en 2022, mais l’écart sur le marché est particulièrement grand entre des SCPI à 4% et des SCPI à 5 voire 6%. Il est donc tout à fait possible de constituer une allocation de plusieurs SCPI générant un rendement de 5% à 5,5%.

En comparaison, la rentabilité moyenne des résidences seniors tourne autour de 4%. Il s’agit là aussi d’une moyenne, mais l’écart est plus restreint. Cette rentabilité varie selon le programme ou le marché - marché du neuf vs marché de la revente - les rentabilités les plus élevées, 4,5%, se trouvant sur le marché de la revente. Dans le neuf, elles avoisinent généralement les 4%.

Il y a donc un écart de rendement en faveur de la SCPI. Mais ce critère doit obligatoirement être associé à la fiscalité de ces dispositifs. En effet, ils n’obéissent pas aux mêmes règles fiscales, l’investissement en résidences seniors étant particulièrement attractif à ce niveau. Vous allez voir pourquoi.

LES STATUTS DES SCPI EN RÉSIDENCES SENIORS

Les revenus SCPI sont considérés comme des revenus fonciers classiques, ils sont imposés à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur, auxquels se rajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. L’imposition est donc conséquente, et en fonction de ses revenus, l’investisseur peut être fortement imposé. Celui dont la TMI est à 41% subit une imposition totale de 58,2% et ne perçoit en réalité que 40% de ses revenus immobiliers. Malgré le niveau de rentabilité, le dispositif est donc bien moins intéressant sur le plan fiscal.

En revanche, l’investissement en résidences seniors permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de réaliser un amortissement comptable sur une durée moyenne de 25 ans. Cet amortissement est une charge supplémentaire, au même titre que les intérêts d’emprunt et les charges locatives, permettant à l’investisseur de neutraliser la fiscalité sur ces revenus.
Via cet amortissement, les loyers sont tout ou partie défiscalisés, et la rentabilité affichée est quasiment nette de fiscalité. Notons que les revenus locatifs relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux (régime BIC).

Le choix du dispositif s'effectue donc en premier lieu en fonction de la fiscalité de l’investisseur. Un dispositif attractif à première vue peut-être totalement inefficient s’il ne correspond à la situation fiscale de ce dernier. Ainsi, nous recommandons vivement l’intervention d’un professionnel de la gestion de patrimoine pour vous accompagner dans ce type de placement.

EN SAVOIR PLUS SUR LES RÉSIDENCES SENIORS

Ces résidences seniors accueillent des personnes âgées, autonomes ou fragiles sans être dépendantes. Les espaces de vie conviviaux sont aménagés de manière à rendre le séjour des résidents agréables : douche à l’italienne, cuisine équipée, appartement avec terrasse, balcons, avec jardin privatif pour certains logements. En tant que résidence de services, y trouve des services de conciergerie, de blanchisserie, de portage de repas.

Les résidents ont le choix entre de nombreux services à la carte, outre le service de restauration intégré. Ils profitent aussi d’une salle de gym, d’un centre de massage, d’un salon de beauté, etc.

Ce type de résidence est aménagé en lieu de vie adapté à leur perte d’autonomie. Cela au sein d’un environnement de tranquillité, doté d’espaces verts, où il fait bon vivre et dans un cadre sécurisé. Le but est de maintenir un lien social de qualité, en toute sérénité, par rapport à leur mobilité réduite et à leur isolement. Certaines résidences proposent des services à domicile via la prestation de maintien à domicile, et dont les services seniors personnalisés permettent de vivre chez soi tout en bénéficiant de tous les avantages de ce nouveau concept, dont la téléassistance, principalement.

Les résidences seniors sont des investissements locatifs sécurisés et pérennes en raison du vieillissement de la population française et d'une espérance de vie qui ne cesse de s’allonger. Pour y accéder, l’investisseur signe un bail commercial adapté à ce type d’investissement locatif, piloté par un gestionnaire. Le marché des résidences demeure en bonne santé, d’autant qu’il répond de plus en plus aux attentes des seniors.

Prendre un rendez-vous