Les EHPAD

Définition

Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes), sont des structures médicalisées qui hébergent des personnes de plus de 60 ans qui ne sont plus aptes à être autonomes de par leur faiblesse mentale ou physique. Elles trouvent donc le besoin d’être assistées et surveillées par un service médicalisé au quotidien. Les EHPAD accueillent également les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer et autres maladies.

Les EHPAD peuvent être sous différentes formes

• Établissements publics, indépendants ou bien rattachés à un hôpital ;
• Établissements privés à but non lucratif, associatifs ;  
• Établissements privés à but lucratif, détenus par des personnes morales.

Prise en charge/encadrement

Les EPHAD créent un projet d’accompagnement personnalisé adapté à chaque résident et cela en fonction de ses besoins, définissant ainsi les soins et les conditions de vie qui vont permettre de veiller à l'exercice de ses droits. Les EHPAD disposent d’une équipe d’encadrement diversifiée : médecins, infirmiers, aides-soignants, aides médico-psychologiques, accompagnateurs éducatifs et sociaux.

Prestations proposées

-       L’accueil en EHPAD peut se faire à temps partiel ou complet : l’hébergement à temps complet est le plus répandu en EPHAD, permettant une prise en charge 24 h sur 24 tout au long de l’année ;

-       Restauration et blanchisserie ;

-       Animations ;

-       Surveillance médicale ;

-       Soins médicaux et paramédicaux.

Évolution des EHPAD

La modernisation profonde des hospices de l’époque

Modernisation des hospices pour pallier à l’image dégradante qui leur était donnée jusque-là, celle de la délivrance de soins et d’attention minimum à l’attente de la fin de vie pour nos aînés.

C’est donc à partir des années 1975 qu’est décidée la transformation des hospices en centre de retraite médicalisé nommé « EPHAD » qui verront le jour en 2002. Objectif : s’engager en vue de donner une qualité de service individuel et personnalisé pour chaque personne accueillie.

L’INSEE avait annoncé que 2 millions de personnes atteindraient au moins l’âge de 85 ans dans 10 ans. Au fil des années, on s’aperçoit que l’offre est bien inférieure à la demande qui grandit avec une espérance de vie qui s’accentue due en grande partie aux progrès de la médecine. L’EPHAD a donc un avenir prometteur ; optimiser le confort de ses résidents par les nouvelles technologies et se développer pour répondre à cette demande croissante, chiffrée à 2,100,000 seniors âgés de plus de 85 ans prévu en 2020.

De même, côté investisseur, ce placement immobilier effectué dans les EPHAD permettra de les financer. Au regard de l’investisseur, cela lui procurera un avantage : celui d’alléger sa fiscalité.

Tendances du marché

Les EPHAD sont aujourd’hui principalement ceux qui accueillent les personnes âgées. La population féminine est très présente, représentant 70 % des seniors résidents. Malgré leur apogée, les EPHAD vont connaître un fort ralentissements liés à leurs conditions de marché qui se détériorent, avec la gelée des autorisations de création de nouveaux établissements. De plus les seniors connaissent une baisse de leur capacité financière à pouvoir se loger, observé par un chiffre d’affaires de ces maisons de retraite médicalisées dégageant un bénéfice de 1,6 milliard en 2015 contre 1,2 milliard en 2016. Toutefois, aujourd’hui en France c’est plus de 600,000 personnes qui vivent dans l’une des 7,200 EHPAD. Pour répondre à la demande qui augmente d’année en année avec une population de plus en plus vieillissante, l’appel à l’augmentation de lits supplémentaires et d’effectifs au sein de ces centres doit donc être une priorité. Le ministre de la santé va donc débloquer un financement pour faire face à cette monté de seniors.

Dépenses de soins dans les EPHAD

Les dépenses de soins sont en hausses s’élevant à 6,246 millions d’euros en 2008 contre 9,146 millions d’euros en 2016. L’EHPAD est très présent sur le territoire. Leader par rapport à ces concurrents, sur les 10,600 établissements accueillant des seniors de plus de 60 ans, 70 % sont des EHPAD. L’avenir des EHPAD reste assuré. Les décennies à venir promettent l’arrivée de nombreux seniors en âge de rentrer dans ces centres médicalisés. En 2040 on prévoit 15% de la population qui auront atteint l’âge de 75 ans.

Pour les investisseurs

Régime fiscaux et Censi-Bouvard et LMNP

Issu de l’amendement présenté par les députés Michel Bouvard et Yves Censi, le dispositif Censi-Bouvard ajoute des spécificités de défiscalisation au statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Afin d’en savoir davantage sur le duo Censi-Bouvard et LMNP, voyons ensemble d’abord le régime fiscal dans le cas d’une LMNP classique, puis celui d’une LMNP Censi-Bouvard.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel initial, dit « classique », concerne les particuliers réalisant des investissements à titre locatif sur les mêmes supports que le dispositif Censi-Bouvard, c’est-à-dire les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les EHPAD). En choisissant le statut de LMNP classique, on ambitionne d’amortir 100% du montant de l’investissement immobilier, ce qui permet d’avoir des recettes défiscalisées pendant la durée d’amortissement du bien.

Plus concrètement, l’amortissement à réaliser chaque année se pratiquera sur l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers. Ainsi, les biens mobiliers sont généralement amortis sur une durée de 7 ans, et les biens immobiliers le sont sur une durée comprise entre 12 et 60 ans. Le petit bémol est que les amortissements seront comptabilisés si et seulement si le résultat d’exploitation est au moins nul, et dans la limite des amortissements. Toutefois, il est possible de différer les amortissements dans le temps sans limitation de durée tant qu’il y aura des résultats positifs.

Comme le dispositif Pinel, le dispositif LMNP Censi-Bouvard octroie une réduction d’impôt, lorsqu’un investissement est réalisé dans les résidences de services : les résidences étudiantes avec services, les résidences à usage touristiques classées, les résidences destinées à la santé publique, les résidences à destination des personnes handicapées ou des personnes âgées communément appelées EHPAD. Cette réduction d’impôt est de 11% du prix de revient (prix hors taxes du bien + frais de notaire) pendant 9 ans, et ce dans la limite de 300,000 euros, soit 3,667 euros par an.

Par ailleurs, si le statut LMNP classique consiste à réduire la base imposable, le statut LMNP Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt.

Avant tout, cette réduction est accordée uniquement lorsque le bien acheté est neuf et qu’il est géré par un gestionnaire au travers d’un bail commercial.

Quel horizon d’investissement ?

Afin de bénéficier de tous les avantages du dispositif LMNP Censi-Bouvard, le contribuable doit s’engager à mettre en location son bien pendant une durée minimale de 9ans. Cependant, selon la tranche marginale d’imposition et l’horizon souhaité du contribuable, le choix du dispositif peut s’avérer ne pas être rentable. En effet, être sous le statut du LMNP classique permet d’avoir un rendement constant pendant toute la durée d’amortissement fixée par l’administration fiscale, durée pouvant aller jusqu’à plus d’une vingtaine d’années. Tandis que dans le cas d’une location meublée non professionnelle Censi-Bouvard, la rentabilité attendue de l’investissement locatif devient moins intéressante plus l’horizon d’investissement est long. En outre, la tranche marginale d’imposition du contribuable est un outil d’aide à la décision du statut à choisir. Notamment, si le contribuable a une TMI inférieure à 30% et qu’il a un horizon d’investissement à moyen long terme, alors il devrait opter pour le dispositif LMNP Censi-Bouvard. À contrario, les contribuables ayant un horizon d’investissement long et une TMI supérieure à 30%, devraient opter pour le LMNP classique.

Pourquoi investir en EHPAD ?

La baisse des taux d’intérêts des livrets bancaires, PEL, conjuguée à celle du rendement des fonds euros en assurance-vie a seulement 2,5% HT, à considérablement redistribué les cartes en matière d’épargne en France, aujourd’hui le placement immobilier reste le meilleur moyen d’obtenir une rentabilité à proprement parlé. Alors que les Français ont progressivement perdu confiance dans les marchés financiers, l’investissement dans le secteur immobilier, jugé comme valeur sûre, séduit toujours plus et propose aujourd’hui des rendements beaucoup plus attractifs.

Quels-sont les avantages et les inconvénients d’investir dans une location gérée ?

Les avantages :

• Baisse d’impôts jusqu’à 300,000 euros : grâce à la loi Censi-Bouvard, l’acheteur a la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11% de la somme investie étalée sur 9 ans dans la limite de 300,000 euros ;
• Un marché contrôlé par l’État : le marché de l’EHPAD est encadré/contrôlé par l’Etat au travers de l’obtention de certifications ;
• Un achat en tant que professionnel : possibilité de récupérer la TVA au bout de quelques mois selon la date de livraison ;
• Un bail commercial très protecteur : les loyers sont garantis par le bail commercial (beaucoup plus protecteur qu’un bail de particulier à particulier). Le risque est porté par l’ensemble du réseau du gestionnaire du bien et non par le bien en lui-même. Il convient juste de faire attention à la qualité du gestionnaire et à sa gestion du bien.
• Rentabilité locative très attractive : la rentabilité actuelle est d’environ 4,5% net, les fonds euros qui rémunèrent à 2,5%, soit 2% de rentabilité en plus.

Les inconvénients : 

·       Normes strictes : une certification de la part de l’État est indispensable pour que votre EHPAD soit considéré comme tel. Cette dernière définit des normes et une réglementation précises à respecter. Ainsi, l’établissement signe une convention avec des règles strictes, 100% transparent.

·       Une réglementation changeante : Le risque lié à cette convention est l’évolution permanente de la réglementation et de la législation. Si certains établissements ne sont plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. Sachant que l’EHPAD est un actif immobilier dédié, l’exploitant ne peut le recycler.

·       Faillite du gestionnaire : Le gestionnaire peut aussi faire faillite, la gestion du bien peut alors être remise en question.

Soyez donc très vigilant dans votre lecture du bail commercial signé avec l’exploitant. Les articles 605 et 606 du Code Civil sont indispensables. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si ces derniers ne sont pas inscrits dans le bail, la rentabilité pourrait être impactée en cas de gros travaux.

Palmarès 2018

Les EHPAD sont bien évidemment gérés par des sociétés de gestion qui sont en charge d’apporter le confort de vie aux résidents de l’établissement d’hébergement mais aussi pour rassurer les investisseurs quand à la rentabilité de leurs investissements dans cet établissement. Le rôle du gestionnaire sera donc de permettre aux investisseurs de toucher le loyer qui sera généré par l’habitation de la ou les chambres qu’ils possèdent et qui seront habitées par des personnes âgées.  

Cependant vu le nombre important d’EHPAD, il est normal de trouver un nombre important de gestionnaires pour ces EHPAD aussi, nous allons donc citer les gestionnaires d’EHPAD qui se démarquent en termes de rendement, mais aussi en terme de taux d’occupation, deux indicateurs importants qui permettent d’orienter le choix d’un investisseur quand à la société d’investissement à sélectionner pour son investissement en EHPAD.

Les meilleures gestionnaires en EHPAD 2018

Parmi les gestionnaires EHPAD on trouve en première position Korian-Medica possédant 24,494 lits en France dans 292 établissement et qui gère au total (France + international) 63,629 lits.

Ensuite nous avons comme gestionnaire ORPEA qui possède 20 162 lits EHPAD pour 230 établissements France et gère au total 55 852 lits.

En troisième position nous avons DomusVi qui compte 15,378 lits d’EHPAD avec un nombre d’établissements s’élevant à 190 avec un ensemble de 33,181 lits.

En quatrième, on retrouve la société Colisée, qui compte 6,747 lits d’EHPAD avec un nombre dans 88 établissements avec un nombre de lits total de 7,616.

En cinquième nous avons Domidep qui est une société de gestion qui compte 5011 lits EHPAD dans 72 établissements EHPAD en France.

Les meilleurs rendements en EHPAD

L’EHPAD Korian-Medica possède un rendement qui se situe aux alentours de 5,5 %, ses EHPAD sont situés à différents endroits tels que Bon-champs-les-Laval, Lyon, Evrecy, Montgeron, Le Mans, Forest-sur-Arques et Vauvenargues.

L’EHPAD ORPEA possède un rendement qui se situe aux alentours de 5,1%, ses EHPAD sont situés à Niort, Andernos, Saint Juste Saint Rambert, Carbon-Blanc, Carcassonne, Le Teich, Etrechy, Tournan-en-Brie, Belle-Rive-Sur-Allier, Fontaine-le-Comte, Cabriès, Chatenay-Malabry, Romilly-sur-Seine.

L’EHPAD DomusVi possède un rendement qui se situe aux alentours de 4,9%, ses EHPAD sont situés à Belley, Thiais, Marseille, Sainte-Geneviève-des-Bois, Gorbio (Menton).

L’EHPAD Colisée possède un rendement qui se situe aux alentours de 4,4%, ses EHPAD sont situés à Saint-Quentin, Saint-Martin D’Ablois, Courcelles Les Lens.

L’EHPAD Domidep possède un rendement qui se situe aux alentours de 4,4%, ses EHPAD sont situés à différents endroits tel-que Saint-Angau, Maing, Cognac, Berck, Caumont-l’éventé, Bémécourt.                                

Les meilleurs taux d’occupation en EHPAD

Le Taux d’occupation des EHPAD correspond au pourcentage moyen de chambre occupé sur le marché de l’EHPAD. Avec une population vieillissante qui augmente en nombre , le taux d’occupation est aujourd’hui estimé au alentour de 98 % , traduisant ainsi un manque d’infrastructure en EHPAD.

Questions fréquentes

Comment choisir entre EHPAD et résidence senior ?

Les EHPAD sont des structures qui s’adressent aux personnes âgées de plus de 60 ans ayant besoin d’assistance et de soins quotidiens. Cela concerne les personnes étant partiellement ou totalement dépendantes des actes de la vie quotidienne que ce soit pour des raisons physiques et/ou mentales. Il est important de savoir qu’un EHPAD peut être rattaché à un centre hospitalier soit à des établissements privés à but non lucratif tels que des associations (d’après la loi 1901), ou à contrario, des établissements privés à but lucratif appartenant à des groupes ou personnes morales. L’EHPAD met en place, avec la personne à intégrer ainsi qu’une personne de confiance de celle-ci, un plan global de soins adapté à la personne âgée. Il est important pour eux de respecter ses soins définis car les EHPAD signent une convention avec le conseil départemental et l'ARS (agence régionale de santé) qui leur apporte des financements en contrepartie d’objectifs de qualité de prise en charge. 

À contrario, la résidence senior, elle, est plutôt axée sur l’autonomie et l’indépendance des personnes âgées et n’est donc pas une structure médicalisée pour personnes dépendantes !Leur logement peut être un appartement, un studio ou même une maison avec jardin privé totalement fonctionnel, adapté à la diminution de l’autonomie de l’habitant, dans le seul but de conserver leur vie privée, ainsi que leurs habitudes sans contrainte. De nombreux services et activités sont proposés afin de contribuer à leur rythme de vie et favoriser la vie sociale entre seniors. En revanche, pour des raisons de confort et de sécurité vis-à-vis de la santé des habitants, un personnel se trouve en permanence sur place. Les services médicaux sont toutefois possibles en option des services basiques auxquels les résidents ont déjà souscrit tels que le ménage, l’aide à domicile, la blanchisserie. Les résidences seniors sont généralement construites à proximité des commerces, boulangerie, supermarché, pharmacie, transports afin de garantir un maintien de leur vie sociale. Maintenant que nous connaissons la différence entre EHPAD et Résidence Sénior, interrogeons-nous sur les critères choisis par les futurs résidents pour bien choisir leur EHPAD.

Un EHPAD peut être choisi en fonction de plusieurs critères : 

·      Prix : varie selon les soins dont le sénior a besoin ;

·      Localisation géographique, une zone sécurisée, calme et possédant toutes les commodités nécessaires ;

·      Services proposés : un lieu de vie adapté.

Focus sur Le Noble Âge

Le Noble Âge est une entreprise de forme juridique à conseil d’administration fondée en 1990 par Jean-Paul Siret. En 2016, le groupe Le Noble Âge à décidé de communiquer ses activités sous une nouvelle marque : LNA Santé. Détenue en majorité par Jean-Paul Siret, Willy Siret et Damien Billard, tous actionnaires dirigeants avec plus de 6,000 collaborateurs.

Le Noble âge à diversifié ses activités en proposant ses services en fonction des besoins des personnes et de l’évolution de la santé. Répondant aux différentes problématiques sur la vieillesse, le Noble âge était spécialisé à l’origine dans la prise en charge des personnes âgées dépendantes, principalement en France mais aussi à l’étranger (Belgique). Elle compte plus de 50 établissements ouverts dans de nombreuses régions en France. On trouve ces établissements dans l’ensemble des régions françaises avec une forte densité dans les régions qui sont en principe plus peuplées comme par exemple l’Île-de-France ainsi que le Sud-Est et enfin dans la région nantaise. Le Noble Âge est coté à la Bourse de Paris et fait partie des gestionnaires d’EHPAD privés les plus importants en France.

Elle gère et exploite des établissements de santé dans 4 secteurs bien précis : les (EHPAD), les maisons de repos et de soins (Belgique), les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR) et les services de soins et d'hospitalisation à domicile.

Concrètement, le Noble Âge propose dans ses maisons de retraite des aménagements qui sont adaptés à la sécurité et au confort de ses résidents, et met à leur disposition des professionnels de santé qui fournissent des soins spécifiques.