L'investissement dans un EHPAD d'occasion

Investir dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), comme son nom l’indique c’est investir dans un établissement qui délivre des soins médicaux aux personnes âgées et dépendantes. La délivrance de soins médicaux est l’aspect différenciant des EHPAD comparativement aux résidences sénior.

Il existe deux façons d’investir sur ce marché porteur, amené à se développer du fait de la croissance de la population vieillissante en France :

• Soit de manière directe, en faisant l’acquisition d’un ou plusieurs appartements EHPAD,
• Soit de manière indirecte, en louant les appartements acquis à un gestionnaire qui exploitera ensuite l’ensemble de l’EHPAD (en LMNP neuf, ancien, ou d’occasion).

Etant donné la saturation du marché du neuf (baisse des autorisations de construction des EHPAD), certains investisseurs se tournent vers le marché de l’occasion. Sur ce marché secondaire, on trouve des biens allant du quasi-neuf  (cas rares) aux biens plus anciens (10/20 ans).

En outre, l’acquisition d’une chambre en EHPAD occasion se matérialisera soit par la reprise d’un bail commercial en cours soit par la signature d’un nouveau bail avec l’exploitant.

Comme tout marché de l’occasion, le prix devra être négocié selon les informations recueillies. Une attention particulière devra être portée sur la rentabilité nette espérée après déduction de toutes les charges afférentes aux biens d’occasion (les travaux de réhabilitation aux normes de l’immeuble et du mobilier, les assurances, la taxe foncière associée).

Même si l’investissement dans un EHPAD d’occasion confère une meilleure visibilité que celui dans un EHPAD neuf, une recherche appropriée devra être effectuée en amont de l’investissement pour connaitre toutes les structures de coût engendrées par l’exploitation de cet EHPAD.

Etant donné le lien contractuel avec le gestionnaire qui régit cet investissement, il faut s’assurer que celui-ci fournisse un historique fiable et détaillé de son activité, des comptes annuels et un chiffre d’affaires satisfaisants ( dans le cas contraire, l’investisseur s’expose à une renégociation du loyer à la baisse).

Une chose étant sure le ratio loyer/chiffre d’affaires de l’exploitant devra être analysé avant l’acquisition et une négociation du prix de revente de la chambre d’occasion devra être menée le cas échéant.

L’investissement dans un EHPAD d’occasion est donc une bonne opportunité tant au niveau de la rentabilité dont la visibilité est meilleure qu’en investissement dans le neuf qu’au niveau financier à condition de connaitre les charges à venir afférentes au bien d’occasion.