Les avantages d’un investissement en EHPAD via le marché secondaire

On ne présente plus l’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Ses atouts sont nombreux pour l’investisseur, que celui-ci soit en quête d’un placement sécurisé en ces temps d’instabilité économique, qu’il recherche à optimiser sa fiscalité grâce au statut LMNP (en savoir plus), le loueur meublé non professionnel qui permet de déduire l’amortissement comptable du bien sur la durée, ou au dispositif Censi-Bouvard. Cette niche fiscale autorisant l’investisseur à déduire 11% de la valeur de son EHPAD sur 9 ans devait initialement prendre fin, au même titre que le Scellier, au 31 décembre 2012. Mais il a finalement été décidé de reconduire ce dispositif pour 3 nouvelles années.

L’EHPAD, victime de son succès

L’investissement en EHPAD a donc pu conserver tous ses avantages en termes de fiscalité et devrait cette année encore attirer un nombre croissant d’investisseurs particuliers. A l’heure où la retraite parait de plus en plus incertaine pour chacun d’entre nous, la possibilité de se constituer des rentes régulières, lié à une délégation totale de gestion et une stabilité dans le temps sont autant de points positifs de ce type de placement.

Mais le succès de l’EHPAD a ses contreparties : l’offre de lots en EHPAD accessibles aux particuliers a toujours été faible, se chiffrant à quelques milliers de chambres pour l’ensemble du territoire français. La conséquence pour les potentiels investisseurs, chaque jour plus nombreux, est une raréfaction du nombre de chambres disponibles et des difficultés récurrentes à trouver des biens à acheter. Et pour chaque programme neuf arrivant sur le marché, c’est toujours la même rengaine : les lots sont réservés en quelques jours seulement.

Le marché secondaire, plus qu’une simple alternative

En parallèle du marché des EHPAD neufs, il existe un marché secondaire qui prend de plus en plus d’ampleur et qui se structure autour de quelques acteurs spécialisés, qui ont fait de la vente d’EHPAD «d’occasion» leur spécialité.

Ce marché souvent négligé possède de nombreux atouts. En effet, acquérir un EHPAD ancien, c’est l’assurance pour l’investisseur de percevoir des loyers immédiats, la résidence étant déjà en exploitation. Par ailleurs, la rentabilité, dépassant parfois les 5% nets, est supérieure à ce qu’on peut attendre d’un bien neuf.

Et l’interrogation récurrente des investisseurs quant à la vision de long terme d’un bien régi par un bail déjà entamé n’est pas vraiment légitime puisque les baux ne prennent pas fin à leur échéance : à défaut de renouvellement systématique, ils se poursuivent au moins par tacite reconduction. En effet, dans un marché de la dépendance en plein boom et de plus en plus concurrentiel, les principaux gestionnaires d’EHPAD poursuivent le but commun d’atteindre la place de n°1. Pour se faire, avant même de penser à une croissance externe via le rachats de concurrents plus petits, la priorité est évidemment la pérennisation de leur parc existant en sécurisant les baux auprès des copropriétaires des chambres qu’ils gèrent.