L'investissement en EHPAD reste-t-il viable au vu des évènements actuels ?

Qu’est-ce que l’investissement en Ehpad ?

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) sont définis comme « des maisons de retraites médicalisées, composées d’espaces communs et de chambres, ayant obtenu un agrément préfectoral, permettant la gestion locative d’une résidence dans laquelle sont accueillies des personnes âgées dépendantes ». L'Ehpad est souvent assimilé à une maison de retraite médicalisée, haut de gamme. Les soins au quotidien sont assurés tout comme l’entretien du linge et la restauration. Un médecin coordinateur est présent durant les heures ouvrables et des infirmiers sont présents 24H/24H. Dans ce cadre, un EHPAD répond à toutes les caractéristiques d’une maison de retraite, les services médicaux en plus. 

 Les Ehpad sont répandus sur tout le territoire Français et permettent un grand nombre d’opportunités d’investissements dans un contexte de vieillissement de la population. L'investisseur est lié au gestionnaire de la résidence via un bail commercial.

Investir en Ehpad consiste donc à acheter une chambre au sein d’une résidence médicalisée, permettant de se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant de réduction d’impôt. L’investisseur signe alors un bail commercial avec un gestionnaire qui lui garantit des loyers dans le temps. Aucune gestion n’est à prévoir c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout et qui règle les loyers directement au propriétaire de la chambre. De plus, le bail commercial est bien plus réglementé qu’un bail civil. En effet, les articles 605 et 606 du code civil expliquent qu’une très grande partie des travaux sont pris en charge par le gestionnaire. Contrairement à un investissement locatif classique, les différents aléas de la location sont bien mieux maîtrisés.

 Investir dans un Ehpad est une valeur sûre. En effet, la création d’un Ehpad est très réglementée. Pour qu’il soit reconnu, le gestionnaire doit tout d’abord signer une convention tripartite avec l’Agence Régional de Santé et le Conseil Départemental. Ce contrat dure 5 ans et démontre le sérieux et la pérennité du projet.

 En choisissant d’investir en Ehpad, l’investisseur peut choisir entre deux statuts fiscaux avantageux permettant une réduction d’impôt.

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) : pour l’investisseur, les loyers perçus seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et donc affiliés aux BIC ou micro-BIC et non à des revenus fonciers. Dans ce cas, le mobilier et l’immeuble pourront bénéficier d’un amortissement, ce qui permettra d’obtenir des résultats faibles voir négatifs et donc non intégrés au sein des revenus globaux. Il va également pouvoir générer des loyers nets de fiscalité pendant une vingtaine d’années.

Le statut LMNP Censi-Bouvard : l’investisseur pourra choisir ce statut qu’en cas d’investissement dans un bien neuf. Il permet de profiter d’une diminution d’impôt sur le revenu égale à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Ce statut fiscal est donc plus avantageux pour un investissement d’une durée de 10 ans. L’investisseur pourra également récupérer la TVA de 20% sur le montant investi.

La rentabilité locative d’un Ehpad est de 4,5% par an ce qui est nettement supérieur en comparaison à d’autres produits. Mais avec cette crise du Covid-19, les Ehpad sont particulièrement impactés.

En quoi l’investissement en Ehpad pourrait être remis en question ?

Pour se mettre dans le contexte, le coronavirus a aujourd’hui fait plus de 9500 décès (en Ehpad) confirmés en France en date du 7 Mai 2020 et les contaminations sont toujours d’actualité. Cela représente 38% des 25800 décès totaux du coronavirus en France. En effet, les personnes âgées, dû à leur fragilité, présentent de plus gros risques que les autres tranches d’âges de la population et les risques sont plus élevées. Il faut savoir que les personnes d’un certain âge sont particulièrement vulnérables à ce virus. Deux autres données démontrent une situation alarmante : 45% des Ehpad présenterait un cas de Covid-19 et près de 15 000 personnes seraient affectés au sein des établissements des Ehpad. L’épidémie du Covid-19 atteste plus que jamais les problèmes rencontrés par ce secteur. En effet, avec le nombre de décès, on peut brièvement se rendre compte du nombre de chambres qui se vident petit à petit, ce qui diminue fortement le taux d’occupation actuel dans les Ehpad.

Mais malgré la crise du corona virus et le grand nombre de décès en Ehpad, le nombre de patients ne diminue pas. En effet, le marché de l’EHPAD français est aujourd’hui fortement étendu en Europe avec près de 8.000 agencements permettant à plus de 600.000 personnes âgées dépendantes d’être hébergées. Cependant, nous sommes loin de satisfaire la totalité de la demande, celle-ci ne cessant de croître. Cette croissance de la demande devrait tout sauf s’arrêter dans les années à venir et les raisons à cela sont multiples :

• L’allongement de la durée de vie

• L’arrivée à la retraite de la génération des baby-boomers 

• L’accumulation des demandes non-satisfaites

Aujourd’hui, le nombre de place disponible en Ehpad est largement inférieur à la demande. Quand 5.000 nouveaux placements sont créés chaque année, 15.000 nouvelles demandes sont reçues. En effet, le vieillissement démographique n’est pas près de s’enrayer. Selon le dernier bulletin publié par l’INSEE, plus de 20% de la population sur le territoire Français est âgée de 65 ans. De plus, entre 2005 et 2050, la population de plus de 65 ans passera de 10 à 18 millions de personnes, soit une augmentation de 80%. Tout comme l’espérance de vie qui ne fait qu’augmenter. Les statistiques montrent que celle-ci a augmenté de 2 ans pour les hommes et de 1,2 an pour les femmes sur les dix dernières années. L'espérance de vie pour les hommes à la naissance est ainsi passé de 77,7 ans en 2009 à 79,7 ans en 2019. Chez les femmes, elle est passée de 83,7 ans à 84,9 ans, avec la santé des séniors qui ne cesse de se dégrader et donc de nombreuses personnes ne pouvant plus s’assumer seules rechercheront des places en Ehpad.

L’investissement en EHPAD est donc déjà fortement opportun de par sa profitabilité et la perpétuité des projets, et cela n’est donc pas prêt de s’arrêter au vu de l’avenir serein qui est manifestement le sien.