Investissement en EHPAD : les raisons du succès auprès des particuliers

L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est aujourd’hui un placement immobilier reconnu, rentable et sécurisé, mais encore peu connu du grand public. La fin d’année approchant à grands pas, revenons point par point sur ses points-clés.

Le marché de la dépendance en France

Les pouvoirs publics ont véritablement pris conscience que la dépendance était un réel enjeu sociétal pour les années à venir.L’évolution démographique est implacable, la population vieillit de plus en plus. La société doit donc relever le défi de la prise en charge des personnes âgées et notamment des personnes dépendantes ne pouvant plus rester seules chez elles. En 2040 les personnes dépendantes et notamment celles atteintes de la maladie d’Alzheimer devraient augmenter considérablement. On compte aujourd’hui 800 000 personnes dépendantes, il y en aura plus de 1,2 million en 2040. Il faut ajouter à cela la baisse des aidants potentiels pour ces personnes à cause des modifications que connait la famille aujourd’hui et les mobilités de plus en plus fortes des personnes.

La durée de vie s’allonge, mais nous assistons surtout à une arrivée des populations issues du «baby-boom» à la retraite. Les personnes de troisième et quatrième âge vont donc fortement augmenter dans les années à venir. Selon les dernières projections de l’Insee, le nombre de personnes de plus de 60 ans va croître considérablement dans les prochaines années. En 2060, l’Insee estime qu’une personne sur trois aura plus de 60 ans. Il y aura 23,6 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, dont 11,9 millions de personnes de plus de 75 ans et 5,4 millions de personnes de plus de 85 ans (1,3 million aujourd’hui).

Aujourd’hui, le parc immobilier adapté à ces personnes est insuffisant et cela ne va pas s’arranger dans les prochaines années. Le marché est donc très «porteur» et possède un fort potentiel de développement.

Petit rappel sur le statut de loueur meublé (LMNP/LMP)

Ce statut permet de générer des revenus sur lesquels il est possible d’être exonéré durant une période pouvant aller jusqu’à trente ans. Pour profiter de ce statut, il convient d’acheter et de louer un logement meublé. Sont concernés par cette activité la location en résidence de tourisme, d'affaires, étudiante et pour personnes âgées. Ce statut génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à déclarer sur le cerfa 2031. L’avantage principal réside dans la possibilité d’amortir le bien ou d’obtenir une réduction d’impôt (Censi-Bouvard).

Il convient de distinguer le LMNP et le LMP. Le statut le plus courant est le LMNP. Pour profiter du statut LMP, le propriétaire-loueur doit réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles au titre de l’activité en meublé tout en sachant que ce revenu doit représenter plus de 50% de ses revenus globaux.

La fiscalité de l’investissement en EHPAD

Au niveau de la fiscalité lors d’un investissement en EHPAD, deux choix s’offrent à l’investisseur : on a la possibilité de choisir le LMNP classique ou le LMNP Censi-Bouvard.

Le LMNP classique va permettre d’amortir l’investissement sur une période pouvant aller jusqu’à trente ans. Cet amortissement est d’environ 80 % du de la valeur du bien HT et est reportable jusqu’à trente ans. Le fait de pouvoir amortir le bien rend l’investissement très rentable fiscalement. Lors de la déclaration sur l’imprimé 2031, l’investisseur va inscrire ses recettes (l’ensemble des loyers encaissé) et ses dépenses (charges, intérêts d’emprunt le cas échéant) et surtout l’amortissement du bien. L’imposition est de ce fait quasiment nulle sur une période pouvant atteindre trente ans. Les rentes créées sont alors nettes de fiscalité.

Le LMNP Censi-Bouvard est différent d’un point fiscal. L’investisseur ne profite pas de l’amortissement du bien, mais d’une réduction directe de l’impôt sur le revenu, de 11 % du montant investi étalé sur 9 ans. Ce choix de fiscalité correspond à des investisseurs dans une tranche d’imposition assez élevée avec pour objectif prioritaire de défiscaliser.