Investissement locatif : comment profiter des réductions d'impôts en 2023 ?

Investir dans des biens, les rénover ou encore les louer permet de bénéficier d'une optimisation fiscale avec, à la clé, des réductions d’impôts pour l'année 2023.

Pour tirer profit de réductions d’impôts, le gouvernement propose des programmes optimisant fiscalement certains biens immobiliers, autant dans le neuf, l’ancien, la rénovation ou la location. Si chaque programme possède ses propres règlements et éligibilités, ils octroient tous d’importantes réductions d’impôts.

LA LOI PINEL OU PINEL PLUS : INVESTIR EN ZONE TENDUE

Mis en place en 2014 par Sylvia Pinel, le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en profitant de réductions d’impôts. Pour disposer des avantages fiscaux, il est nécessaire de respecter certaines conditions comme acheter un bien neuf, un bien en futur état d’achèvement (VEFA), un bien en construction, un bien ancien avec des rénovations à hauteur de 25%, ou transformer un local en un logement habitable.

Mise en place du Pinel Plus

La loi de finances de 2021 a modifié le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2023. Jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel maintient les taux de réduction antérieurs, mais seulement dans certains quartiers tout en se basant sur des critères énergétiques de qualité.

Quelles réductions d’impôts pour le dispositif Pinel Plus ?

La réduction d’impôt s'appliquera sur le montant de l'imposition et selon le prix de l’acquisition (prix du bien ajouté aux frais de notaire). Le propriétaire pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% pour une durée de location de 6 ans, de 18% pour une durée de 9 ans et enfin de 21% pour une durée de location de 12 ans.

LA LOI DENORMANDIE : INVESTIR DANS UN BIEN À RESTAURER

La loi Denormandie concerne les biens immobiliers achetés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Si elle complète le dispositif Pinel, la loi Denormandie a pour objectif principal de rénover les logements vétustes des villes françaises via un programme d'optimisation fiscale intéressant. La loi Denormandie a été mise en place afin de promouvoir la revitalisation urbaine.

Les principales conditions pour être éligible à la loi Denormandie

Pour bénéficier des réductions d’impôts, il convient de :

1. Respecter les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources émises par le dispositif.
2. Louer son bien nu pour une durée, au choix, de 6,9,12 ans.
3. Réaliser des travaux représentant au minimum 25% du coût global de l’opération (achat, travaux et frais de notaire) dans une limite maximale de 300 000 euros.
4. Acheter son logement avant le 31 décembre 2023.

Quelles réductions d’impôts pour la loi Denormandie ?

Les réductions d’impôts générées par la loi Denormandie sont les mêmes que celles proposées par le Pinel Plus. Cela signifie que le propriétaire pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% pour une durée de location de 6 ans, de 18% pour une durée de 9 ans, et enfin de 21% pour une durée de location de 12 ans.

LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNEL (LMNP) : METTRE EN LOCATION UN BIEN MEUBLÉ

Instauré en 1949, le dispositif d'optimisation fiscale LMNP est l’une des niches fiscales les plus anciennes. La location du bien devra impérativement être mise en place le mois qui suit la date d'achèvement du logement. Le statut LMNP concerne aussi bien le neuf que l’ancien. À noter que la TVA peut être récupérée pour un investissement en LMNP neuf.

Les conditions d’application du statut LMNP

Tous les contribuables français qui souhaitent se constituer un patrimoine à long terme peuvent profiter du dispositif LMNP. Certaines conditions restent néanmoins indispensables, à savoir :

1. Le bien doit être loué meublé,
2. Les recettes locatives ne devront pas dépasser 23 000€ par an, ou 50% des revenus du propriétaire.

Quelles réductions d’impôts pour le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP permet de déclarer ses revenus soit à l’aide du régime réel simplifié, soit avec régime micro-BIC :

Le régime micro-BIC

Pour choisir le régime micro-BIC, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70 000€. Le contribuable profitera alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives. Le régime micro-BIC est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

Le régime réel

Au-dessus de 70 000€, c’est le régime réel qui s’applique. Il est ici possible de déduire ses dépenses comme les taxes, les travaux, les frais de syndic ou encore les intérêts emprunteurs.

LA LOI MALRAUX : INVESTIR DANS LA RÉNOVATION D'IMMEUBLES À CARACTÈRE HISTORIQUE

Insufflée par André Malraux, la loi Malraux existe depuis 1962. Il a pour objectif de valoriser la protection du Patrimoine Historique. Le dispositif Malraux permet d’acheter un bien immobilier de caractère et de le restaurer tout en bénéficiant d’une réduction d'impôt allant de 22% à 30 % selon la localisation du dit logement. La loi Malraux s’adresse aux contribuables domiciliés en France et propriétaires d’un bien immobilier.

La localisation des biens pour bénéficier de la loi Malraux

Pour être éligibles à la loi Malraux, les biens ou immeubles doivent impérativement être localisés dans :

1. Un secteur sauvegardé,
2. Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine),
3. Un QAD (Quartier Ancien Dégradé),
4. Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager).

Quelles réductions d’impôts pour la loi Malraux ?

La loi Malraux fait partie des dispositifs d'optimisation fiscale les plus intéressants puisqu’il permet au propriétaire, une généreuse réduction d’impôt ainsi qu’un champ d’action sans limites parce que le bénéficiaire est libre de répartir son avantage fiscal comme il le souhaite dans la limite de 400 000€ sur 4 ans. En effet, la loi Malraux génère une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux de restauration réalisés, réduction portée à 30% en SPR (Site Patrimonial Remarquable) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé. Cette réduction d’impôt devra néanmoins être étalée sur la période du paiement des travaux qui ne saura dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire.

Les niches fiscales sont soumises à un plafonnement global d’un montant de 10 000€. Le plafonnement des niches fiscales s’explique à travers la valeur maximale de l’ensemble des avantages qui peuvent s’appliquer à la fiscalité d’un investissement locatif. 

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