Investissement locatif : Les atouts des résidences seniors

Un Français sur cinq est aujourd'hui âgé de 60 ans ou plus, cette proportion passera à 31% en 2035. Une accélération du vieillissement qui tient à la montée en âge des générations du baby-boom et à la progression de l’espérance de vie.

Ce vieillissement créé de nouveaux besoins pour des logements adaptés à ces populations, et face à cette nouvelle demande, l’offre reste inférieure à la demande. La résidence senior est une solution pour personnes valides et non dépendantes, une véritable alternative entre le maintien à domicile et les Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Tandis que les Ehpad tendent à accueillir surtout des personnes ­atteintes de maladies dégénératives, les résidences seniors sont avant tout un logement et un lieu de vie destiné à ceux qui souhaitent conserver une vie active et profiter de services à la carte ainsi que de disposer au besoin d’un accompagnement au quotidien

Un véritable placement immobilier

En investissant dans une résidence senior, vous achetez un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant. Les résidences seniors sont destinées à un public de personnes valides qui occupent des appartements, du studio au trois pièces.Vous devenez copropriétaire d’un logement sécurisé et meublé avec des services communs (salon, jardin, salle de gym­nas­tique, etc.) et à la carte (concier­gerie, coiffeur, personnel soignant, loisirs…).

L’achat dans une résidence senior s’envisage comme celui d’un appartement à vocation patrimoniale. Le prix doit être en phase avec celui du neuf dans le quartier plus un surcout lié à l’achat des parties communes, plus importantes au dans un achat immobilier classique.La réussite de votre placement dans l'un ou l'autre dépend de la qualité du programme, du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et vous verse les loyers et du contrat de bail.

Un investissement sans gestion

En achetant un logement dans une résidence senior, vous êtes propriétaire du logement, la gestion est quant à elle est confiée à l’exploitant de la résidence.

L’exploitant se charge de sous-louer le logement et verse un revenu régulier net de frais à l’investisseur. Pour un investissement réussi, il convient de veiller à la qualité de l’exploitant qui gère la résidence et garantit les loyers. Vérifiez que c’est un groupe solide qui peut garantir les loyers qu’il promet. Le loyer doit être conforme au marché local afin que l’exploitant soit en mesure de verser un loyer cohérent avec son chiffre d’affaires et révisé chaque année selon l’évolution de l’indice des loyers.

Il faut donc lire très attentivement les clauses du bail commercial, notamment celles concernant la répartition des charges. Bien souvent, l'exploitant financera les travaux courants et les réparations entre deux locataires. Vérifiez que l’exploitant prend à sa charge les articles 605 et 606 du Code civil, ce qui signifie que les gros travaux de réfection de toiture ou de chaudière, par exemple, seront à sa charge

Loyers non fiscalisés ou économies d’impôts

Du fait de cet investissement, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel permettant notamment d’amortir la totalité du bien : 80 % du prix pendant une durée de vingt à trente ans. Vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt, les charges, les travaux ou la taxe foncière, ceci à l’avantage de vous procurer des loyers nets de frais et net d’impôts. Seule la taxe foncière reste à votre charge.

Vous pouvez au choix choisir entre le dispositif LMNP dit classique et le dispositif Censi-Bouvard qui permet de profiter non pas du système d’amortissement mais d’une réduction d’impôt sur neuf ans de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 euros), soit 3 666 euros d’économies d’impôt par an.

Dans tous les cas, sachez que vous pourrez récupérer la TVA déboursée sur le prix de revient. Le Trésor public vous adressera un chèque dans les trois à six mois suivant votre acquisition. Mais vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restant à courir si vous revendez le logement avant vingt ans.