Investissement Malraux : les pièges à éviter en 2021

Certaines villes sont plus adaptés que d’autres au dispositif

Paris a longtemps été une ville attirante pour un investissement locatif, que ce soit dans le cadre d’un investissement Malraux ou pour d’autres dispositifs de défiscalisation.

En 2021, l’inconvénient de Paris reste la part travaux, moins intéressante que dans d’autres centres-villes français. En outre, le foncier reste relativement élevé, ce qui impute la rentabilité de l’opération.

Cependant, Paris reste attractif si l’on part du principe que l’investissement Malraux relève d’une opération de fond de portefeuille (votre 15ème opération par exemple). En revanche, cette ville n’est pas très avantageuse si c’est l’un de vos premiers investissements.

À Montpellier, La Rochelle ou Avignon, le foncier est moins élevé. La valeur des travaux étant ainsi plus importante, le dispositif de défiscalisation sera donc plus intéressant.

Dernier petit point d’attention : certaines villes retiennent 22% de taux de réduction d’impôt (et non 30%). Restez attentif lors de votre investissement, le but étant malgré tout de maximiser la réduction d’impôt et d’optimiser au mieux votre patrimoine.

Comment bien chiffrer le montant des travaux et doit-on comparer les opérations entre elles ?

Chiffrer le coût des travaux n’est jamais évident. Le montant peut changer d’une opération à l’autre et plusieurs variables entrent en compte (la zone, la ville, le prix d’achat du foncier).

Sur une même zone, la différence peut varier de 10% à 20% sur le prix final de deux opérations à quelques centaines de mètres de distance.

L’analyse de l’opération est donc très importante et elle n’est certainement pas à négliger. Le coût des travaux est à évaluer (généralement entre 3 000€ et 4 000€ du mètre-carré) mais il faut aussi toujours vérifier le prix d’achat du foncier et la différence de celui-ci par rapport à deux opérations dans la même zone.

Le but étant de privilégier un prix d’achat moins important. Puisque le budget travaux reste inchangé, la réduction d’impôt est la même, mais l’opération demeure plus intéressante.

De nos jours, certains promoteurs proposent des assurances sur le prix global  et les dates de réalisation des travaux. Ces assurances permettent d’assurer l’avancement des travaux en temps et en heure (indemnisation pour les retards) et garantissent donc le bon déroulement de l’opération.

Quand doit-on revendre ?

Lors d’un investissement Malraux, deux conditions sont à prendre en compte :

• Le bien doit être loué pour une durée minimale de 9 ans en résidence principale,
• Le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville doit être approuvé.

Concernant le premier point, passé les 9 ans, plusieurs choix s’offrent à vous :

• Vous pouvez changer de régime fiscal,  
• Mettre votre bien en location meublée pour optimiser votre fiscalité des revenus fonciers,
• Continuer la location en nue,
• Revendre le bien.

Soyez vigilant au type de montage effectué (ASL ou VIR) et à la revente trop prématuré selon ce même montage.

Si vous n’avez pas effectué votre investissement en VIR (vente d’immeuble à rénover) votre prix de revente engendre une plus-value qui ampute elle-même l’avantage fiscal réalisé grâce aux travaux.

Dernier point à aborder, attention aux rendements alléchants (10% hors avantage fiscal par exemple) proposés par certains promoteurs.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner lors de ce type d’opération pour éviter toutes arnaques, maximiser le montant de la réduction et réellement bénéficier du dispositif.

Il existe bien évidemment d’autres types d’investissements qui permettent un dispositif de défiscalisation. On retrouve entre autres les placements immobiliers : la loi Pinel (ancien Scellier), la loi monuments historiques, le Girardin Industriel, la loi Girardin, le FIP, le FCPI, le FCPR, la SCPI, le LMNP, etc.

Besoin d'un conseil ? Nos conseillers en gestion de patrimoine indépendants se feront un plaisir de vous guider dans votre projet d'investissement Malraux !