L’achat en LMNP en EHPAD se finance-t-il facilement à crédit ?

Acheter un EHPAD, les principaux atouts

Dans un premier temps, faisons un récapitulatif sur les principaux avantages du régime LMNP pour l’investisseur.

Récupération de la TVA :

L’investisseur devra acheter le bien TTC mais 6 mois après le mise en location du bien, celle-ci lui sera remboursée. Donc en fin de compte l’acquisition est une acquisition HT.

Le régime BIC :

En LMNP les revenus perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux. Ces revenus BIC permettent de déduire toutes les charges du bien sur les revenus locatifs.

L’amortissement :

de plus 80% de la valeur du bien sera amortie sur les revenus. En définitive, les loyers perçus par l’investisseur sont des loyers nets d'impôt et nets de CSG-CRDS.

Bail commercial :

L’investisseur n’aura aucune gestion car il signera un contrat de bail commercial avec un gestionnaire qui devra s’occuper de la rotation des locataires et la gestion du bien.

La position des banques vis-à-vis de l'investissement en EHPAD

Ces différents avantages en font un placement sécurisé qui intéresse les banques. Dans le contexte de crise actuelle, les banques ne se dirigent plus que sur des secteurs extrêmement sécurisés et l’acquisition d’une résidence EHPAD en fait partie. Le financement à crédit d'un investissement en EHPAD (en LMNP classique ou Bouvard) est une pratique de plus en plus répandue. D'autant qu'il est possible de déduire les intérêts d'emprunt des loyers d'un point de vue fiscal. Il existe néanmoins quelques contraintes, comme pour tout crédit.

L'une d'entre elles sera la même que pour toute autre acquisition immobilière : la banque analysera le taux d’endettement de l’investisseur. Ce taux ne doit pas dépassé 33% des revenus. Donc pour une personne ayant déjà un gros crédit sur sa résidence principale ou sur du locatif, il faudra évidemment faire un audit personnalisé afin de savoir si cette personne sera finançable.

Notons que pour les personnes disposant d’une sommes disponible en cash (Livret A, PEL, PEA, Assurance vie), il est possible d’effectuer un apport, ce qui dans certains cas permettra de valider le dossier bancaire avec de meilleures conditions.