Le Pinel est mort… vive le Denormandie pour investir dans l’ancien !

Alors que le dispositif Pinel a tiré sa révérence en 2024, une autre solution de défiscalisation immobilière reste active et particulièrement pertinente pour les investisseurs : le dispositif Denormandie. Moins connu, mais toujours en vigueur jusqu’à fin 2027, ce mécanisme incitatif offre de solides avantages fiscaux tout en participant à la rénovation du parc immobilier ancien dans les centres-villes dégradés.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Mis en place en 2019, le Denormandie est souvent présenté comme une version "ancien" du Pinel. Il repose sur un principe simple : encourager les investisseurs à rénover des logements anciens situés dans certaines zones ciblées, puis à les mettre en location longue durée, en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Ce dispositif s’inscrit dans une logique de revitalisation des centres-villes anciens, en incitant les particuliers à réhabiliter des logements vétustes plutôt que de construire du neuf.

Quelles conditions pour en bénéficier ?

Pour profiter de ce mécanisme, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le logement doit être situé dans une commune éligible, listée par décret. Il s’agit généralement de villes moyennes engagées dans des programmes de redynamisation (Action cœur de ville, ORT, etc.).

• L’investisseur doit réaliser d’importants travaux de rénovation, représentant au moins 25 % du montant total de l’opération (achat + travaux).

• Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien ou concerner des éléments importants (isolation, système de chauffage, réseaux intérieurs, etc.).

• Seuls les travaux réalisés par des professionnels sont pris en compte. Il faudra fournir devis, factures et attestations à l’administration fiscale.

• Le bien doit être loué non meublé, comme résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

• Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds fixés par décret (similaires à ceux du Pinel).

Un exemple concret : un investissement de 150 000 €

Prenons un cas simple :

• Achat du bien : 100 000 €

• Travaux de rénovation : 50 000 €
  Montant total de l’opération : 150 000 €

En mettant ce bien en location pendant 12 ans, l’investisseur bénéficie :

• D’une réduction d’impôt de 3 000 € par an pendant 9 ans,

• Puis de 1 500 € par an pendant 3 ans,
  Soit 31 500 € d’avantage fiscal au total, soit 21 % du montant investi.

C’est un niveau d’économie fiscale équivalent au Pinel maximal, mais avec un impact social et urbain beaucoup plus fort.

Quels sont les avantages du Denormandie ?

Le Denormandie cumule plusieurs atouts majeurs :

• Réduction d’impôt importante, pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur plusieurs opérations (car le plafond est de 300 000 € par an).

• Investissement dans l’immobilier ancien, généralement moins cher à l’achat que dans le neuf.

• Valorisation du patrimoine via des travaux de rénovation, souvent éligibles à d'autres aides (éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’...).

• Participation à la revalorisation des centres-villes et à la transition énergétique.

Points de vigilance

Mais attention, tout n’est pas rose. Le Denormandie demande une certaine expertise et vigilance :

• Les zones éligibles sont parfois peu attractives sur le plan locatif. Il faut s’assurer de la demande réelle de logement, du dynamisme économique et de l’évolution des prix.

• Le montage juridique et fiscal est plus complexe que pour un simple investissement locatif. Il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

• La gestion des travaux peut s’avérer chronophage et source de dépassements budgétaires. Un bon chiffrage est indispensable dès le départ.

Le Denormandie est l’une des dernières opportunités fiscales majeures dans l’immobilier locatif, en particulier pour ceux qui veulent investir dans l’ancien tout en optimisant leur fiscalité. Il représente une solution doublement vertueuse: pour le portefeuille de l’investisseur et pour la revitalisation de nos centres-villes.

Pour autant, ce dispositif ne s’improvise pas. Il demande une sélection rigoureuse du bien, une bonne maîtrise des travaux et une analyse fine du marché local. Mais bien utilisé, il peut être très rentable sur le long terme, tout en s’inscrivant dans une démarche citoyenne et durable.