L'EHPAD en tant que placement socialement responsable

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

EHPAD signifie « établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes » comme son nom l’indique, il s’agit donc d’un établissement qui a pour but d’héberger les personnes âgées en perte d’autonomie. Les EHPAD représentent aujourd’hui la majorité des établissements d’accueil pour personnes âgées, et l’expression « maison de retraite » désigne en général ce type de structure. Il existe actuellement un peu moins de 7000 EHPAD en France, ce qui représente plus de 500 000 places d’hébergement. Les EHPAD sont des établissements médicalisés, et ils disposent 24 heures sur 24 d’une équipe soignante chargée d’assurer les soins nécessaires à chaque résident en fonction de sa situation personnelle.

L’EHPAD un marché d’avenir socialement responsable

Afin de mieux comprendre l’intérêt d’un investissement en EHPAD il est intéressant d’étudier, plus en détail, l’avenir et les enjeux du marché des personnes âgées et de la dépendance. Depuis plusieurs décennies, l’amélioration de la qualité de vie et les avancées de la médecine ont eu pour effet l’augmentation de notre espérance de vie, en moyenne 7 ans de plus depuis 1998. La France, à l’image de nombreux pays, fait donc face à un vieillissement accru de sa population. En un peu plus de 50 ans, la durée moyenne de la retraite a doublé. Les Français de plus de 60 ans, qui représentaient 20% de la population en 2005, en représenteront plus de 33% en 2050. Les pathologies liées à la vieillesse vont donc s’accroitre mécaniquement avec le nombre des séniors. Aujourd’hui, 31% des Français ont dans leur entourage une personne âgée dépendante. À partir de 80 ans, 28 % des personnes sont dites dépendantes. 

Conséquence, aujourd’hui les demandes d’hébergement en EHPAD surpassent largement le nombre de lits disponibles. C’est environ plus de la moitié des demandes d’hébergement qui se voient actuellement refusées. Et cette tendance ne va faire que s’accentuer au fur et à mesure que notre population vieillit. Il existe donc un réel intérêt d’investir pour développer ce secteur, un intérêt d’utilité sociale et de pérennité sur long terme à la fois. Investir en EHPAD permet donc de soutenir un secteur utile et responsable qui fait face à la pénurie. Il s'agit d'un secteur humain qui a pour but de protéger nos ainés. Mais cela permet également de faire le choix d’un marché d’avenir, par définition indépendant de l’économie, ce qui offre une visibilité et une pérennité excellente sur le long terme.

La sécurité et la rentabilité d’un investissement en EHPAD

L’investissement locatif en EHPAD est un investissement entièrement géré qui génère entre 3,5 et 4,5% de rendement. L’investisseur qui possède une chambre confie l’ensemble de la gestion et de l’exploitation de l’établissement à un exploitant. À savoir, un exploitant professionnel reconnu qui a reçu au préalable une autorisation des autorités pour gérer et exploiter un EHPAD étant donné qu’il s’agit d’une activité très réglementée en raison de sa nature.

Concrètement, l’investisseur achète une ou plusieurs chambres meublées dans une résidence et signe avec l’exploitant un bail commercial définissant l’ensemble des règles liées à l’exploitation de l’EHPAD. Le fait d’acquérir une chambre meublée permet de profiter du statut de loueur meublé LMNP afin de percevoir des revenus très peu fiscalisés. La sécurité de l’investissement en EHPAD, c’est justement au travers du bail commercial qu’elle se matérialise. Lorsqu’un exploitant signe celui-ci avec les investisseurs, il s’engage sur une durée ferme de 12 ans, à verser les loyers au bailleur que sa chambre soit occupée ou non, à assumer la gestion du bien et donc du risque locatif, à assumer les charges liées à l’exploitation de l’établissement. Très souvent, les baux commerciaux proposés pour l’acquisition d’une chambre d’EHPAD, incluent même une répartition avantageuse pour l’investisseur concernant les gros travaux. Cela se concrétise par la prise en charge notamment des articles 605 et 606 qui permettent à l’investisseur de ne pas avoir à assumer des travaux importants sur la structure du bâtiment, un ravalement de façade ou une rénovation de la toiture par exemple.

À l’échéance du bail commercial, celui-ci est tacitement prolongé pour une durée de 9 ans. L’exploitant a tout intérêt à continuer d’exploiter l’établissement car il s’agit de son cœur de métier. Son objectif est d’exploiter un maximum de chambres car plus de pensionnaires rime avec plus d'activités. L’investisseur, quant à lui, a également tout intérêt a prolonger le bail afin de continuer à profiter de ses conditions.  L’investissement en EHPAD donc, c’est un investissement immobilier sans aucune gestion. C’est percevoir des revenus stables de 4% en moyenne net de fiscalité garantis par le bail commercial.

Comment identifier un bon investissement en EHPAD ?

Afin d’identifier un bon investissement en EHPAD, un critère indispensable doit être analysé. Il s’agit de la qualité et de la renommée de l’exploitant. En effet, le rendement et la pérennité d’un investissement en EHPAD repose sur le bail commercial que l’investisseur signe avec l’exploitant. Il est donc primordial que celui-ci soit en mesure de l’honorer pendant toute sa durée et de le prolonger par la suite. Les principaux acteurs du secteur tels que Korian, Orpéa, Domus Vi, ou Colisée sont par exemple des exploitants de choix. En effet, chacun dispose d’un historique très important, chacun exploite plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’établissements et ils continuent leur développement. Leur solidité n’est donc plus à prouver. Ils disposent des moyens et de l’expérience nécessaires pour proposer ce qui se fait de mieux en matière d’hébergement en EHPAD. Ils connaissent parfaitement leur marché et proposent donc des baux commerciaux en adéquation à la réalité afin de ne pas léser l’investisseur d’une part, et de ne pas se mettre en difficulté en proposant des rendements et des conditions trop attractives d’autre part. De plus, de tels groupes multinationaux font face à un risque d’image en raison de leur envergure et de la concurrence qu’ils se livrent. Ils ne peuvent donc pas se permettre de léser des investisseurs au risque d’une mauvaise presse qui leur serait bien plus préjudiciable sur le long terme.

Pour conclure, l’investissement en EHPAD est donc à la fois un investissement socialement responsable et également un investissement d’avenir puisqu’il permet de soutenir un secteur essentiel de notre société qui est l’accompagnement et la prise en charge de nos ainés. Secteur qui fait face, aujourd’hui déjà, à une pénurie, et qui sera de plus en plus sollicité à l’avenir en raison du vieillissement de notre population. Un tel investissement permet d’obtenir un rendement net de fiscalité très intéressant d’environ 4% grâce à des au statut LMNP et aux loyers garantis par le bail commercial. Enfin, l’investissement en EHPAD doit être réalisé au sein d’un établissement géré par un exploitant majeur afin de profiter pleinement de la sécurité et de la pérennité d’un tel investissement.