Les avantages de l’achat en LMNP

Le principe du Loueur Meublé Non Professionnel est relativement simple. En achetant un bien destiné à être loué à une tierce personne, il suffit de meubler ce bien puis de le louer avec les meubles.

L'achat en LMNP : Pour quels biens ?

4 catégories de logement sont concernées, il s’agit :

• des résidences d’affaires
• des résidences pour étudiant
• des résidences seniors ainsi que les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)
• des résidences de tourisme.

Les loyers issus de ces locations sont des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro-BIC, qui diffèrent des revenus fonciers d’une location «traditionnelle». 

Quels avantages ?

De nombreux avantages sont inhérents à ce type de placement :

Récupération de la TVA

Lorsqu’un investisseur acquiert un bien en LMNP, il lui est possible de récupérer la TVA. 6 mois environ après la livraison du bien, il se verra reverser la totalité de celle-ci par l’Etat. Cependant, dans le cas d’une revente du bien avant la fin des 20 années, il est nécessaire d’effectuer un remboursement de cette TVA au prorata des années écoulées et à venir. Ceci ne concerne cependant pas les cessions où l’acquéreur reprend le bail commercial tel quel, perpétuant l’activité et évitant par ce biais d’acquitter la part restante de cette taxe.

Le régime des biens industriels et commerciaux

Le régime micro-BIC est également intéressant dans le sens où l’on peut profiter d’un abattement de 50% des recettes avant imposition (dans le cas où elles sont inférieures à 32100 € sur l’ensemble de l’année), une imposition calculée en fonction de la TMI à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 15,5% (CSG/CRDS/RSA).Le BIC simplifié lui, permet une déduction des charges du montant des revenus locatifs, en cas de déficit BIC, celui-ci est déductible des bénéfices de même nature, et reportable pendant une durée de 30 ans.

L’amortissement

Mais le plus gros avantage du statut LMNP reste l’amortissement du bien. On peut effectivement amortir de manière linéaire 80% environ de celui-ci, puisque la valeur de l’immobilier et du mobilier peut être amortie, à l’inverse de la valeur du foncier. Avec les charges déductibles, les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition, les frais d’acquisition, cela permet bien souvent d’obtenir une fiscalité neutre. La durée d’amortissement est généralement comprise entre 20 et 30 ans et peut être définie avec l’aide d’un expert-comptable par exemple.

Pas de gestion dans l'achat en LMNP

A tout ceci s’ajoute bien évidemment l’absence de gestion pour l’investisseur, puisque celui-ci n’a pas à rechercher de locataires, à collecter les loyers, à financer des travaux d’entretien, etc. Toutes ces tâches sont effectuées par une société de gestion.

 Bilan

Comme ce statut n’a en rien un rapport avec les niches fiscales «rabotées» par le gouvernement, cela peut être un bon moyen de se créer un patrimoine et de recevoir des rentes complémentaires sans pour autant augmenter son imposition. Ce type d’investissement cumule donc les «bons points». Et si l’on prend en plus en compte le caractère très fortement porteur de certains marchés comme le logement étudiant ou les structures destinées à l’accueil des personnes âgées de plus en plus nombreuses dans notre pays, le LMNP fait fortement figure d’investissement idéal.