Les clauses 605 et 606 des baux commerciaux : que signifient-elles ?

Il est indéniable que l’immobilier est le placement préféré des français et cela se voit encore en période de crise sanitaire avec une demande soutenue.  Les prix n’ont pas, comme certains le prédisaient, chuté fortement.

Cependant comme tout investissement, les inconvénients sont toujours présents et les risques sont à prendre en compte pour ne pas se retrouver dans une impasse financière.

Ces derniers peuvent faire passer un placement idéal en une somme de problème dégradant fortement la rentabilité.

Alors quels sont ces inconvénients ? Comment les "calculer" ? Et existe-il une « typologie » de biens permettant d’amoindrir les risques  ?

L’immobilier et ses risques

« Il faut utiliser l’effet de levier », voilà ce que l'on entend partout.

Bien évidemment qu’avec des taux historiquement bas, il faut en profiter, mais comme pour tout il faut savoir l’utiliser et savoir sur quoi l’appliquer.

Car même si l’immobilier est considéré comme une valeur refuge, il est loin d’être parfait, avec un risque réel.

En effet, investir dans la pierre a été une bonne opportunité sur ces 20 dernières années. Cette situation a été principalement portée par la revalorisation stratosphérique des grandes villes françaises. Avec les plus-values importantes, les experts ont fait l'impasse sur les désagréments. Cette erreur ne doit être commise sous aucun pretexte. Comme pour tout placement, il y a des bémols et des inconvénients à prendre en compte. 

La revalorisation du bien est la croissance du capital « dormant », elle ne sera perceptible qu'à la revente du bien en question.  Pendant le cours de vie du bien, la rentabilité du placement se matérialisera avec la différence entre les recettes et les charges.

Nous n'allons pas nous attarder sur la variabilité des recettes dit loyers ( qui n’est pas le sujet de cet article) mais sur la variabilité des charges.

Par chance, les taux de crédits en France sont pour la plupart fixe, ce qui enlève une partie du risque.

Cependant le coût d’entretien du bien peut-être une charge très variable.

Il peut comprendre plusieurs frais : les petites dégradations d'un locataire qu’il faudra réparer, l’entretien du bien dans le temps, et sans oublier les travaux importants qui sont souvent matérialisés par les appels de charges (qui sans crier gare) peuvent tombées d’un trimestre à l’autre.

De prime abord, l'investissement locatif présentait une rentabilité élevée mais avec les mentions citées ci dessus, démontre que tout son potentiel fond comme neige au soleil.  Si on considére que ces frais seront à sortir et si aucune trésorerie n’a été mise en place, le placement s’enraille et fait apparaître les risques réels de l’immobilier. 

Alors existe-il une typologie d’immobilier, sur laquelle une partie de ces risques n'ont pas à être pris en compte ?  

Le loueur meuble non professionnel à travers les résidences de services

Cette typologie d’immobilier, qui regroupe, les EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences séniors, les résidences d’affaires ou de loisirs, bénéficient de la fiscalité du loueur meublé non professionnel. Nous aborderons dans un autre article la fiscalité avantageuse du LMNP. Le principe de cette classe d’actif, est que l’investisseur (le propriétaire) lors de son achat du bien, va signer avec la société de gestion (le gestionnaire), un bail commercial, définissant les règles de gestion.

En effet, le propriétaire donne la gestion intégrale du bien au gestionnaire, lui garantissant en retour un loyer fixe. Il est défini à l’avance et sera le même pendant toute la durée du bail.

Cela signifie donc que les règles de l’entretien et des risques de travaux ont été défini dans ce dernier, de la même manière qu’ils seraient définis dans un bail classique avec un locataire.

La typologie du bail change aussi beaucoup de choses, puisque le bail classique a pour objet de protéger le locataire, empêchant une expulsion hâtive et mettant la plupart des frais à la charge du propriétaire, alors que le bail commercial, protège le propriétaire.

Ce sont dans ces baux que souvent nous voyons apparaître les notions d’articles 605 et 606 du code civil. Mais que cela signifie-t-il ?

Article 605 et 606 du code civil, la solution ?

Que signifie ces deux articles ? Nous comprenons rapidement qu’ils encadrent les travaux, réparations et entretiens.

En effet, l’article 605 correspond à l’entretien, aux petites réparations classiques du bien.

Nous allons y retrouver des frais de travaux dit "génériques" : comme la peinture pour recouvrir les trous dans les murs (suite à un perçage pour un cadre par exemple), l’électricité, les fuites d’eaux, les changements de porte, serrure, fenêtre… tout ce qui concerne l'entretien d'un bien pour le laisser dans un bon état général.

L’article 606 quant à lui, correspond aux travaux lourds qui sont très bien encadrés.

Il s’agit donc des gros murs (murs porteurs), des voûtes, poutres, de l’intégralité de la toiture (un trou dans la toiture relève de l’article 605), des digues, des murs de soutènements (fondations) et la clôture en entier encore une fois (une partie relève de l’article 605).

Il est bien beau de savoir à quoi correspondent ces articles, mais il est encore plus important de savoir qui en relève ?

Dans les résidences de services, vous retrouverez souvent l’article 605 à la charge du locataire (le gestionnaire) et le 606 à la charge du propriétaire.

Il n’est pas rare de voir encore des baux commerciaux dans lesquels l’article 606 est à la charge du gestionnaire.

Cependant depuis la parution de la loi ALUR, il est stipulé que l’article 606 ne peut-être pris en charge par le locataire mais par le propriétaire.

En effet dans le sens de la loi, le but est de protéger le faible (locataire) du fort (le propriétaire).

Désormais, légalement, les gros travaux ne peuvent être imputés au locataire.

Cependant, il arrive que l'on retrouve encore dans les résidences de services en loueur meublé non professionnels des articles 606 à la charge de la société de gestion, ce qui peut paraitre bizarre mais c'est possible.

Les locataires ne sont pas obligés par la loi de prendre en charge les travaux liés à l'article 606, alors pourquoi le mettre dans les contrat ? Cet argument est un outil marketing pour se démarquer et rendre l'investissement attractif ( en montrant que le bien est bien géré "financièrement" par la société de gestion et non par l'investisseur ).

Le but de cet article n’est pas de faire peur, mais de bien comprendre qu’il n’y a pas de rendement sans risque.

Une bonne gestion d’un patrimoine, ne s’arrête pas au rendement rapide et facile , elle doit également faire une analyse des risques et voir comment on peut les amoindrir.

L’accompagnement et l’écoute d’un conseiller en gestion patrimoine vous sera donc d’une grande aide.