Les données à prendre en compte pour un investissement en SCPI
IMMOBILIER | 4 min. de lecture
Sommaire
Les types de SCPILes catégories de SCPITaux de distributionLes frais de souscriptionLes frais de gestionDélai de jouissanceValeur de retraitLe taux d’occupation financier
N'investit pas qui veut ! Investir en SCPI nécessite, pour que le placement soit rentable, la maîtrise d'un certain vocabulaire. Voici de quoi assurer votre investissement immobilier dans la "pierre-papier" !
Les types de SCPI
SCPI de Rendement
Sont qualifiées de SCPI de rendement, les SCPI dont le patrimoine est constitué de bureaux et d'entreprises. Ces SCPI affichent souvent des rendements supérieurs à 5%. Les SCPI de rendement sont généralement utilisées par les entreprises et les sociétés.
SCPI Fiscale
Une SCPI fiscale est un investissement immobilier qui permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans problème de gestion, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Le rôle du gestionnaire de SCPI fiscale est de constituer un portefeuille immobilier fiscalement avantageux... alors que pour la SCPI de rendement, les gestionnaires de fonds investissent généralement dans l'immobilier professionnel.
Les catégories de SCPI
SCPI de Bureaux
Les SCPI de bureaux sont des SCPI de rendement qui investissent dans l'immobilier d'entreprise, et plus principalement dans des immeubles de bureaux situés en Île-de-France, à Paris, ou les grandes villes des régions dynamiques... voire sur d'autres marchés européens. Les revenus locatifs générés par les actifs sont utilisés pour verser des dividendes aux sociétés affiliées, payées trimestriellement.
SCPI de Santé
La SCPI Santé est une société d'investissement immobilier qui, sans investir dans l'immobilier, collecte des fonds auprès d'investisseurs, sélectionne, achète et loue pour leur compte des installations et/ou établissements médicaux dédiés au bien-être : hôpitaux, cliniques, EHPAD, maisons de retraite, laboratoires d'analyses, laboratoires de recherche, laboratoires pharmaceutiques, magasins paramédicaux, centres médicaux, cabinets médicaux.
Les immeubles commerciaux
Les SCPI d'immobilier d'entreprise offrent aux investisseurs la possibilité d'investir sur un marché difficile d'accès par l'immobilier direct. Les locaux commerciaux présentent de nombreux avantages, à commencer par leur polyvalence, leur flexibilité et leur emplacement stratégique. Cette classe d'actifs est également considérée comme un investissement sûr, notamment parce que les baux sont généralement à long terme.
La majorité des investissements en SCPI ne sont pas concentrés dans une seule catégorie, mais comprennent des investissements diversifiés. Nous avons pour objectif de diversifier vos investissements en vous proposant un panel de SCPI, augmentant ainsi le rendement de votre capital.
Taux de distribution
Le taux de distribution, tel que défini par l'ASPIM et conformément à la nouvelle méthodologie applicable au 1er janvier 2022, correspond au rapport entre la distribution brute versée par la SCPI pour le compte de l'affilié au titre de l'année N, avant prélèvements et autres taxes, et le prix de souscription au 1er janvier de l'année N pour une SCPI à capital variable ou le prix d'achat moyen sur le marché secondaire de l'année N-1.
Le TDVM (anciennement utilisé par les sociétés de gestion) correspondait au dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N divisé par le prix moyen de l'offre de l'année N.
Les frais de souscription
Sur le marché français des SCPI, les frais de souscription sont généralement compris entre 8 et 10% TTC (moyenne observée). Un montant qui, comparé aux frais de plus en plus faibles pratiqués par les compagnies d'assurance-vie et de nombreux autres produits d'investissement, semble légitimement élevé.
Cependant, il faut revenir à l'essentiel et rappeler l'objectif de l'achat de ces parts de SCPI.
Il existe une particularité concernant ces frais. Bien qu'ils soient appelés " droits d'entrée " ou " droits de souscription ", ces frais ne sont prélevés qu'à la sortie, au moment de la revente. En d'autres termes, 100% de votre épargne est réalisée pendant que vous détenez les parts. C'est d'ailleurs pour cette raison que les professionnels recommandent de détenir les parts de SCPI pendant au moins 8 ans, car cela devrait normalement vous permettre " d'amortir " ces frais d'inscription par la revalorisation des parts (qui est associée à la revalorisation de l'immobilier SCPI dans le temps).
Les frais de gestion
Les frais de gestion s'appliquent, que les parts de SCPI soient souscrites en direct ou via un contrat d'assurance-vie. Ils sont prélevés par la société de gestion sur les loyers perçus, avant qu'ils ne soient redistribués aux associés. C'est pour cela que l'on parle d'un rendement "net de frais".
Outre les frais de gestion, l'investisseur doit s'acquitter d'une commission de souscription et d'une commission (10 à 12 %, payable au gestionnaire du fonds ou, en cas de souscription indirecte, au conseiller en gestion de patrimoine) sur l'achat des parts. Ces frais sont similaires aux frais de notaire lors de l'achat direct d'un bien immobilier.
Délai de jouissance
Le délai de jouissance des SCPI concerne la distribution des dividendes (revenus). Il s'agit du temps entre le moment où les parts de SCPI ont été souscrites ou achetées et le moment où elles ont commencé à générer de l'argent pour le détenteur.
En d'autres termes, la période de dividendes des SCPI est le temps entre le moment où les parts ont été souscrites/achetées et le moment où elles (les parts) ont commencé à générer des revenus.
Par conséquent, la perception des revenus des parts de la SCPI dépend de la période d'acquisition : un investisseur ne peut commencer à percevoir les revenus de ses parts de SCPI qu'à l'issue de la période d'acquisition. Cette période diffère d'une SCPI à l'autre, elle peut aller de 1 à 6 mois.
La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Valeur de retrait
La valeur de retrait d'une part est l'information que doivent prendre en compte les associés qui souhaitent quitter une société civile de placement immobilier (SCPI). Cette valeur correspond à la différence entre le prix d'achat et la commission de souscription, qui varie selon les fonds.
Le taux d’occupation financier
Le taux d'occupation financier (ou TOF) des SCPI est le rapport entre le loyer réel et le montant qui aurait été perçu si l'intégralité du bien avait été effectivement loué et occupé pendant la période.
Il s'agit donc des revenus locatifs de la SCPI (Société Civile De Placement Immobilier).
Le taux d'occupation financier tient également compte des flux déclarés au cours du trimestre et est influencé par de nombreux événements tels que l'acquisition ou la vente d'un immeuble, les baux, les dividendes, etc.
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Vincent MARIE-JOSEPH Consultant en gestion privée - Partenaire indépendant 3 articles rédigés
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