Quels sont les inconvénients à l'investissement dans un EHPAD ?

Parmi les investissements à suivre avec attention sur les prochaines années, on retrouve souvent le placement dit en LMNP et plus particulièrement l’EHPAD. L’investissement dans des chambres médicalisées a la cote auprès des investisseurs.  De plus avec ses nombreux avantages, l’EHPAD est aujourd'hui presque incontournable pour un investisseur français désirant de l’immobilier.

Avec sa fiscalité attrayante grâce au statut LMNP ou LMP et à la sécurité apportée par le bail commercial, les points forts de cet investissement sont nombreux et connus.

Cependant, nous n’allons pas nous intéresser aux points forts de cet investissement, mais aux inconvénients que peut comporter l’investissement en EHPAD.

Car un bon investissement passe forcément par la maitrise des inconvénients du placement que l’on envisage. En effet, peu importe l’investissement que vous souhaitez réaliser, quoi qu’il en soit ce dernier comportera des contraintes, qu’il faudra anticiper et contrôler.

La revalorisation foncière en EHPAD

L’investissement en EHPAD est donc un investissement dit immobilier et qui dit immobilier, dit plus-value. Ou plus exactement potentiel de plus-value. En effet, les investisseurs font souvent référence à tort, au marché de l’immobilier traditionnel qui a connu des années fastes et où les biens ont pris beaucoup de valeur dans le temps. Cependant, l’EHPAD n’est pas du tout un investissement immobilier comme les autres. C’est presque un marché de niche à l’intérieur du marché immobilier. Quand on investit en EHPAD, on a un objectif de recherche de rendement et de garantie locative, plutôt que celui d’une plus-value à la sortie.  Il est vrai que la revalorisation foncière espérée est proche de 0%. Il ne faut donc pas miser sur une plus-value à la sortie de cet investissement.

La sortie en EHPAD

Un point qui est souvent primordial dans un investissement : la sortie. Car il est bien d’investir, mais il faut toutefois penser à la revente de son investissement. Est-ce que c’est un investissement à maturité 4 ans, est-ce que c’est pour 10 ans ou pour 30 ans.

Comme l’entrée, la sortie de l’investissement en EHPAD doit être organisée. La revente du bien est donc une chose possible à tout moment lorsque l’on investit en LMNP classique et possible après le délai d’engagement de 9 ans en censi-bouvard.

Dans quelles conditions peut-on espérer sortir de cet investissement ? La réponse dépendra tout simplement des conditions de marché au moment où vous souhaitez le revendre. Étant donné que vous êtes sur un marché de gré à gré, il faut trouver l’investisseur prêt à reprendre votre bien. L’inconvénient est tout simplement que le repreneur reprend un bail en cours et qui a donc une durée limitée.

Pour cette raison la sortie en EHPAD peut être plus difficile que celle d’un immobilier classique étant donné sa particularité. Cependant, elle est fortement conditionnée par votre bien lui-même ; si les critères principaux d’un bon investissement en EHPAD en été respectés (gestionnaire, rendement, bail…) la revente se fera plus facilement.

Aujourd’hui il est facile de revendre son bien EHPAD, car la demande est forte, mais personne ne peut connaître ce que deviendra ce même marché dans 10 ans.

C’est pourquoi l’investissement EHPAD doit être envisagé sur une très longue période et surtout accompagne par des professionnels.