Les nouvelles SCPI surpassent-elles vraiment les anciennes ?

Les nouvelles SCPI semblent actuellement mieux se positionner que les anciennes sur le marché. Plus diversifiées et dotées de liquidités importantes, elles permettent d’atteindre des rendements parfois supérieurs à 5%. Cela soulève une question pour les investisseurs : faut-il vendre ses parts dans les SCPI plus anciennes pour acheter des parts dans des SCPI récentes ?

Un marché des SCPI à deux vitesses

Il est possible de trouver des SCPI affichant des rendements annuels très intéressants. Par exemple, Comète, une SCPI lancée en 2023, affiche l'un des taux de distribution le plus élevé actuellement. D'autres, comme Iroko Zen ou Transitions Europe, proposent également des performances remarquables malgré la crise du marché. En revanche, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les valeurs des SCPI ont globalement chuté en 2023, notamment celles spécialisées dans l'immobilier de bureaux, qui subissent une baisse d’environ 10,3%. Les SCPI ayant concentré leurs investissements dans la logistique ou le résidentiel sont moins touchées.

Le secteur de l’immobilier de bureaux en difficulté

Les SCPI comme Génépierre ou Accimo Pierre, dont les actifs sont majoritairement composés de bureaux, souffrent particulièrement. L'essor du télétravail et du flex office, combiné au départ des baby-boomers non remplacés, a contribué à la baisse de la demande pour les grandes surfaces de bureaux. En revanche, les SCPI investissant dans de petites superficies situées dans les grandes métropoles, où la demande reste forte, s’en sortent mieux.

Diversification des jeunes SCPI : une stratégie payante

Les SCPI récentes, lancées après 2020, disposent encore de liquidités pour profiter de la baisse des prix immobiliers. Leur diversification, notamment avec des investissements dans des secteurs comme les Ehpad, répond aux besoins sociétaux, ce qui les rend plus résilientes face à la baisse des prix des parts. De plus, le secteur hôtelier, en pleine expansion avec le retour des touristes asiatiques, offre également des opportunités. Cette stratégie de diversification est essentielle pour garantir des rendements, comme en témoignent les données de l’Aspim : les SCPI diversifiées représentent 63% de la collecte brute du deuxième trimestre 2024, bien devant les SCPI spécialisées.

Conserver ou vendre ses parts dans une SCPI ancienne

Les détenteurs de parts dans des SCPI plus anciennes, particulièrement celles exposées aux bureaux, ont deux options : conserver leurs parts ou les vendre pour réinvestir. Si vous détenez vos parts depuis plus de dix ans, vous avez déjà amorti une partie de l’investissement, ce qui pourrait rendre la vente attractive. En revanche, une nouvelle réglementation pourrait stabiliser le marché et rendre la conservation des parts plus intéressante. Par exemple, les SCPI pourront désormais investir dans des installations de production d’énergie renouvelable, ce qui diversifie encore plus leurs portefeuilles.

Comment évaluer la qualité d’une SCPI avant d’investir ?

Avant d’investir dans une SCPI, il est crucial de vérifier la composition de son portefeuille immobilier. Les conseillers en gestion recommandent d’éviter de concentrer ses placements dans des SCPI mono-sectorielles et de privilégier celles qui sont diversifiées. Cela permet de minimiser les risques liés à une crise dans un secteur spécifique, tout en maximisant les chances de bons rendements. Certains secteurs, comme les Ehpad, la logistique ou l’éducation, apparaissent comme particulièrement prometteurs, en lien avec des tendances sociétales de long terme.