LMNP pour un investissement en EHPAD

L’investissement en EHPAD, contrairement à d’autres types de locations immobilières, est soumis à la fiscalité des loueurs meublés. Dans ce cas, le bailleur, soit le propriétaire, percevra des revenus BIC. A ce titre, l’investisseur apparaitra comme un entrepreneur et aura un numéro de SIRET sur lequel seront déclarés les revenus inhérents aux locations.

Quasi neutralité fiscale

Depuis 2018, le régime fiscal du Censi Bouvard n’existe plus pour les investissements en location meublée. 

Le LMNP classique est donc la seule option fiscalement possible. Tout d’abord, cela intervient par une comptabilité tenue par un cabinet disposant du statut CGA (afin d’éviter toute majoration de 25% du résultat fiscal par le centre des impôts) qui déclarera les différentes recettes et charges qu’aura supportées le bailleur. De plus, un amortissement du bien immobilier sera passé en charge, c’est-à-dire que 80% de la valeur du bien lissé sur 20 à 25 ans sera comptabilisé du côté des charges.

Ainsi, la plupart des revenus immobiliers issus de la location meublée seront fiscalement neutres. L’amortissement du bien et l’ensemble des autres charges permettront « d’annuler » ces revenus et de n’avoir aucune fiscalité à payer. Une fiscalité commencera à apparaitre dès lors que l’amortissement des biens commencera à s’estomper.

Statut de LMNP

Dès lors que le chiffre d’affaires de la location meublée dépasse 23 000€ par an et que les revenus issus de ces locations meublées dépasse 50% de l’ensemble des revenus du foyer, le bailleur deviendra Loueur Meublé Professionnel. Il devra s’inscrire au RCS (Registre des Commerces et Sociétés). L’avantage de ce statut est que l’ensemble des biens mis en location meublée sortiront de l’assiette taxable ISF. 

Ils bénéficient d’un régime avantageux pour tout ce qui succession et transmission. En effet, les héritiers pourront passer en charge les droits de succession et bénéficier d’un abattement de 75% sur le calcul de ces droits (le défunt aura exploité l’entreprise pendant un minimum de 2 ans et les héritiers devront s’engager sur la continuité d’exploitation pendant 6 ans à minima). 

Pour ce qui est des contraintes, le bailleur devra payer davantage de charges : le contribution économique territoriale et les charges auprès du RSI.