LMNP résidences services: un avantage fiscal qui perdure

Il y a 3 familles d’investissement en immobilier aujourd’hui : l’immobilier fiscalisant, l’immobilier défiscalisant et l’immobilier neutre. C’est sur ce dernier point que nous allons nous attarder et analyser les raisons du succès de l’investissement en immobilier « neutre » via le dispositif du loueur en meublé non professionnel et plus particulèrement en résidence de services.

Les avantages principaux sont simples : fiscalité neutre et rendement/loyers garantis via la signature d’un bail commercial ferme avec le gestionnaire de la résidence. Il y a donc un contrat qui sécurise l’investissement et qui permet de se dédouaner de la carence locative et de l’entretien courant du bien. Le gestionnaire prendra en charge la remise aux normes et les petits travaux là où l’investisseur devrait se contenter de renouveler le mobilier une fois tous les 10 ans. Un suivi comptable est aussi à réaliser pour notamment récupérer la TVA (qui est remboursée au bout de 6 mois environ).

Le principe d’un investissement « géré » en résidence de service est simple. L’investisseur devient propriétaire d’une chambre au sein d’une résidence. Cette résidence peut être de différentes natures :

• EHPAD
• Résidence senior
• Résidence de tourisme
• Résidence étudiante
• Résidence affaire

Le gestionnaire/exploitant de cette résidence est directement le locataire de l’investisseur. Que la chambre soit occupée ou non cela n’est pas un soucis. Un bail commercial ferme d’une durée allant de 9 à 12 ans régit de manière contractuelle les relations entre le gestionnaire et l’investisseur sur différents points :

• versement des loyers
• montant des loyers
• répartition de la prise en charge des coûts d’entretien entre le bailleur et le preneur de bail
• composition du mobilier
• taux de revalorisation ou indexation du loyer

Le succès de l’investissement en résidence de services via le statut du LMNP provient essentiellement de la fiscalité attractive qui y est rattachée. En effet un amortissement comptable va créer un déficit imputable sur le bénéfice généré qui va venir gommer le bénéfice fiscal. En effet, les récettes vont être diminuées des éléments suivants :

• intérêts d’emprunt (si investissement via le crédit immobilier)
• taxe foncière, charges de copropriété, taxe ordures ménagères
• amortissement du mobilier sur 10 ans
• amortissement de 80 % de la valeur du bien HT pour une durée allant de 15 à 20 ans

Les revenus générés sont définis par l’administration fiscale comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).