LMP résidence étudiante

Qu'est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP (loueur meublé professionnel) est destiné aux particuliers qui perçoivent des revenus importants provenant de la location de biens meublés. Ce régime fiscal concerne bien évidemment les résidences étudiantes mais aussi plus généralement les résidences de services qu’elles soient destinées aux seniors, au tourisme, aux affaires… Ce régime répond aux mêmes règles générales que le LMNP, à quelques nuances près.

Cet investissement donne l’opportunité de choisir sa fiscalité suivant son profil. Il existe 2 statuts possibles :

• LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
• LMP : Loueur Meublé Professionnelle

Pour bénéficier du statut LMP, il faut que : 

• Les revenus BIC du foyer fiscal soient supérieurs à 23 000 € TTC
• Les revenus BIC doivent représenter plus de 50% des revenus totaux du foyer concerné.

Si ces 2 conditions sont remplies, l’investisseur n’a plus qu’à s’enregistrer au Registre des Commerces et Sociétés pour voir son statut LMP définitivement validé.

Les intérêts de ce statut spécifique sont les mêmes que pour la LMNP :

• A l’image du LMNP, l’amortissement du bien immobilier à hauteur de 80% environ sur 20 ans sera déductible des revenus BIC perçus par l’investisseur en résidence étudiante. Il pourra également déduire les intérêts d’emprunt si le financement a été réalisé par crédit, la taxe foncière et toute autre charge liée à l’investissement (honoraires de notaire, droit d’enregistrement…).
• Récupération de la TVA à l’acquisition du bien dès sa livraison. En cas de revente, dans les vingt premières années l’ex-propriétaire devra rembourser une partie de la TVA au prorata les années écoulées si le nouvel acquéreur ne reprend pas l’activité de loueur meublé et ne conserve pas le bail commercial en cours.

Ceci étant dit, l’atout n°1 du statut LMP est que tout investissement réalisé sous ce statut n’est pas pas soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
De plus, en cas de revente d’un bien immobilier après 5 ans de détention de ce dernier, les plus-values sont entièrement défiscalisées.

Quelle fiscalité ?

Commençons par la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), ce statut permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux car il offre la possibilité entre 3 régimes fiscaux différents :

• Le dispositif Censi-Bouvard

Adopté en 2009, ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

• Le régime Micro-Bic

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

• Le régime réel

Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

• • Intérêts d’emprunt,
  • Taxe(s) foncière(s),
  • Frais de Gestion,
  • Travaux,
  • Assurance,
  • Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) n’offre quant à elle pas autant de possibilités que la LMNP. Seul le régime réel est possible mais des conditions particulières sont à respecter pour prétendre à ce statut :

• + de 23 000€ de revenus
• + 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal (retraite incluse)
• Doit constituer l’activité principale de l’investisseur

Il permet en contrepartie :

• Donne droit à une exonération d'IFI pour le patrimoine concerné par l'activité́ meublée.
• Récupération de la TVA.