Location meublée non professionnelle : ce qui change en 2025

L'année 2025 marque un tournant décisif pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) en France. La loi de finances pour 2025 introduit des modifications fiscales significatives, notamment concernant le calcul de la plus-value lors de la revente des biens. 

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Jusqu'en 2024, le régime LMNP permettait aux propriétaires de déduire des amortissements de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition sur ces derniers. De plus, lors de la revente du bien, ces amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, offrant un avantage fiscal notable.

À partir du 1er janvier 2025, la loi de finances modifie cette disposition : les amortissements déduits devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues et à augmenter les recettes fiscales en réduisant certaines niches fiscales associées au statut LMNP.

Exemple concret d'impact fiscal

Pour illustrer l'impact de cette réforme, considérons l'exemple suivant :

• Prix d'achat du bien : 200 000 €

• Amortissements pratiqués : 9 000 € par an

• Durée de détention : 5 ans

• Prix de revente : 250 000 €

Avant la réforme (jusqu'en 2024) :

• Plus-value imposable : Prix de vente - Prix d'achat = 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €

Après la réforme (à partir de 2025) :

• Amortissements cumulés sur 5 ans : 9 000 € × 5 = 45 000 €

• Valeur nette comptable : Prix d'achat - Amortissements cumulés = 200 000 € - 45 000 € = 155 000 €

• Plus-value imposable : Prix de vente - Valeur nette comptable = 250 000 € - 155 000 € = 95 000 €

Ainsi, la base imposable de la plus-value passe de 50 000 € à 95 000 €, entraînant une augmentation significative de l'impôt dû lors de la revente.

Comparatif des changements avant et après la réforme de 2025

AVANT 2025

Régime fiscal : Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Abattement micro-BIC : 

- 50 % pour les locations meublées classiques
- 71 % pour les meublés de tourisme classés
- Plafond de recettes : 77 700 € par an

Amortissements : Déduction des amortissements des revenus locatifs, non réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente

Plus-value imposable : Calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat

Exonération de la plue-value : Exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans

À PARTIR DE 2025

Régime fiscal : Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Abattement micro-BIC : 

- 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes
- 30 % pour les meublés non classés
- Plafond de recettes : 15 000 € par an pour les meublés non classé

Amortissements : Déduction des amortissements des revenus locatifs, mais réintégration dans le calcul de la plus-value lors de la revente

Plus-value imposable : Calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués

Exonération de la plue-value : Maintien de l'exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans

Conséquences pour les investisseurs

Cette réforme alourdit la fiscalité des investisseurs en LMNP, notamment lors de la revente du bien. Toutefois, les avantages fiscaux pendant la période de détention, tels que la déduction des amortissements des revenus locatifs, sont maintenus. Les investisseurs doivent donc adapter leur stratégie en tenant compte de ces nouvelles dispositions, en envisageant par exemple une détention plus longue pour bénéficier des exonérations sur les plus-values à long terme.

Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour analyser l'impact de ces changements sur votre situation spécifique et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier en conséquence.

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