Location-vente : une opportunité à saisir pour le propriétaire ?

Pour la majorité des ventes immobilières, un contrat traditionnel est mis en place. Il se base sur la cession de la propriété en échange du paiement de la somme demandée et ce, de façon immédiate. Une fois ces frais acquittés, le propriétaire remet les clés à l'acquéreur.

Mais d’autres types de ventes sont possibles. La location-vente à terme - ou location-accession - en fait partie. Cette vente spécifique permet à l’acheteur d’accéder à la propriété en louant le bien. Ce dispositif possède des atouts à considérer par les deux parties.

À quoi correspond la location-vente ?

La location avec option d’achat est souvent utilisée dans le domaine automobile, mais elle existe également dans l’immobilier. Une "location-vente" signifie que le contrat signé comporte des points communs entre la vente et la location.

Solution intermédiaire, elle peut intéresser de nombreux acheteurs. Le bien est mis à la disposition d’un locataire qui verse une redevance mensuelle. Puis, conformément aux termes du contrat, cette location devient une vente à un moment précis, en échange du paiement de la somme restante pour cette acquisition.

Un double contrat pour un achat en deux temps

La location-vente se démarque des contrats de vente classique puisqu’elle demande la rédaction de deux documents distincts.

Le contrat initial est à signer devant un notaire. Cette étape est impérative pour que la transaction soit inscrite officiellement au bureau des hypothèques. Pour être validé par l’officier public, ce contrat doit posséder plusieurs mentions obligatoires définies par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. Il comprend ainsi :

• la description du bien concerné,
• son prix de vente,
• la date d’entrée en jouissance,
• la période prévue pour la première phase de location,
• le montant mensuel de la redevance avec la répartition loyer (fraction locative) / épargne (fraction acquisitive),
• le montant des charges,
• les garanties éventuelles apportées par l'accédant voire les assurances obligatoires liées au bien immobilier.

Ce contrat est donc proche d'un contrat de location classique auquel sont ajoutées les mentions relatives à la location-vente. Pour plus de précautions, le propriétaire peut demander la réalisation d’un avant-contrat afin de percevoir un dépôt de garantie en échange de la réservation du bien immobilier. 

Pour que la vente soit effective, un contrat de vente définitif est également établit entre les deux parties. Ressemblant à l’acte de vente classique, ce document réunit les modalités de transfert de la propriété lorsque la somme restante est versée par le locataire. Le prix de vente officiel doit être réglé dans son intégralité.

La redevance de la location-vente

Cette vente particulière doit son nom de "location-vente" au fait que la première partie de ce contrat implique le versement d’une redevance. Ce loyer correspond :

• d’une part à la somme que le locataire doit verser avant de lever l’option d’achat pour profiter de la jouissance du bien immobilier,
• d’autre part à une part de l’épargne versée en déduction du prix de vente. 

Chaque mois, le locataire-accédant est donc tenu de verser :

• un loyer initial avec ses charges,
• une épargne visant à créer un dépôt de garantie qui sera déduit du prix total de la vente lorsque la période de location sera échue.

Le montant de la redevance est décidé par les deux parties qui se basent sur les capacités financières de l’acheteur pour éviter de proposer une redevance trop élevée. D’un commun accord, cette somme est décidée et mentionnée dans le contrat de vente.

Que se passe-t-il si l’acheteur se rétracte ?

Comme le prévoit le contrat, la location s’arrête à la date définie par les deux parties. Le propriétaire demande ensuite à son locataire de lever l’option d’achat. À ce moment précis, ce dernier peut en effet décider d’acheter le bien immobilier ou de se rétracter.

S’il décide effectivement d’acheter le logement, le notaire se charge de transformer le contrat en acte authentique de vente. Toutefois, la clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier reste valable. Si la réponse est négative, il conserve le droit d’annuler la vente.

Si l’acheteur décide de se rétracter, le contrat prend fin. Dans ce cas, le propriétaire a la liberté de conserver les sommes versées à titre de loyers. La somme versée dans le but de constituer une épargne doit par contre être restituée. Le vendeur est aussi en droit d'exiger réparation pour avoir réservé ce logement. L’indemnité correspondante peut être d’1% du prix de vente. De plus, le logement doit être libéré dans les plus brefs délais.

Le vendeur a également le droit de se rétracter. Auquel cas, il doit obligatoirement verser une indemnité de 3% du prix de vente au locataire.

Quels sont les avantages de la location-vente ?

La location-accession permet au locataire de devenir propriétaire alors qu'il ne dispose pas encore de tous les fonds nécessaires à l'acquisition. Des avantages fiscaux sont également à relever, permettant de rendre le bien particulièrement attractif : un taux de TVA réduit lors de la vente et l'exonération de taxe foncière durant une période d'une quinzaine d'années.

Ce type de contrat peut s'avérer bénéfique aux deux parties en facilitant d'un côté l'accession à la propriété et de l'autre la cession, parfois longue et difficile, d'un bien immobilier.