Le marché de l'EHPAD est-il un marché prometteur ?

Les citoyens français sont de plus en plus soucieux de la préparation de leur retraite, et pour une grande majorité le levier de l’immobilier demeure un moyen privilégié pour se constituer un patrimoine générateur de revenu complémentaire,

En effet, l’investissement immobilier pourrait s’avérer très intéressant, malgré les tracas de la gestion locative, qui pourraient être éviter en optant pour la délégation de cette gestion à sociétés spécialisées, en investissant à titre d’exemple à titre d’exemple dans les résidences de services, telles que les résidences d’affaires, de tourisme, étudiantes, ou les résidences séniores. Ces dernières sont de plus attrayantes pour les investisseurs, car ils s’adressent à un marché de séniors, qui est à la fois rentable, sécurisé, et surtout acyclique à la conjoncture économique.

Définition de l’EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes)

L’EHPAD est un centre d’hébergement destiné pour toute personne âgée de plus de 60 ans, et qui a besoin d’aide et de soins quotidiens.

Le vieillissement de la population européenne, ainsi que l’augmentation de la population dépendante (atteinte de maladies dégénératives (Alzheimer, Parkinson…)) ont favorisé l’apparition des EHPAD. Ce secteur est réglementé et diffère des résidences séniors.

Du côté des investisseurs, le fait d’acheter une chambre dans une résidence médicalisée accueillant des personnes en situation de dépendance, consiste à louer la chambre à un gestionnaire et non pas son occupant, car c’est un marché en pleins expansion, tout en jouissant d’une rente garantie par l’était du fait du vieillissement de la population françaises le développement du marché de la dépendance.

Enfin l’état détermine le nombre de cet établissement, du coup l’investisseur est sûr de ne pas avoir un concurrent ouvrir un établissement à proximité, de plus que la création de l’EHPAD est soumise à l’accord du Président du conseil général et du Préfet du département,

En plus de la signature tripartite entre le directeur de l’établissement, le Conseil général, ainsi que l’ARS (l’Agence régionale de santé)

Pour la rentabilité, le marche de l EHPAD affiche une rentabilité attrayante d’environ 4,5% HT net pour le neuf 5% pour l’ancien.

Principale spécificité de ce marché : Vieillissement de la population françaises :

Le vieillissement de la population est devenu un phénomène mondial, qui touche bien des pays émergents comme la Chine, comme des pays très développés comme le Japon,. En Europe, il a d’abord concerné les pays du Nord avant de s’étendre à ceux du Sud. La population française vieillit elle aussi, mais à un rythme légèrement moins rapide.

Selon l’Insee, la France devrait compter 22 millions de personnes âgées de plus de 65 ans en 2070, et pour certains scénarios pessimistes on devrait même le grand remplacement des jeunes par les vieux, et la proportion de cette population des plus de 65 ans passeraient de 20 à 29%.
Cette projection de l’Insee nous permet d’appréhender les problématiques qui en découleraient, surtout après l’accélération du vieillissement de la population après 2010, la date à laquelle les premiers baby-boomers ont franchi la barre des 65 ans, et en plus de l’amélioration d l’espérance de vie. L’enjeu principal de l’état est de remédier au problème de l’isolement de cette population, et surtout d’adapter les capacités des structures telles que les EHPAD à la prise en charge de la perte d’autonomie pour qu’elles accompagnent cette importante augmentation. D’où l’ouverture de ce marché au privé afin de lever les fonds auprès des particuliers en contrepartie de quelques avantages fiscaux

Principaux avantages d’investir dans l’EHPAD 

Un investisseur en EHPAD peut choisir deux statuts : LMNP, où le loyer perçu sera considéré comme un bénéfice industriel et commercial (BIC), avec l’avantage de déduire des revenus perçus des frais tels que les émoluments des notaires, et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement, donc c’est plutôt attractif pour des investissements sur le long terme, avec la possibilité d’accéder au marché secondaire.

Le deuxième statut possible est celui du censi-bouvard, qui est valable pour un bien neuf uniquement, toutefois il est préconisé de vérifier l’éligibilité du programme, afin de bénéficier d’une réduction d’impôt qui correspond à 11% du montant investit hors taxe et dans la limite de 300 000 euros d’investissement, et c’est un u-investissement qui est intéressant dans un horizon d’investissement de10 ans, et donc l’investisseur peut récupérer jusqu’à 20 %de TVA sur le montant investit,

Fiscalité attractive : Déduction des charges et une partie du prix des loyers pecus

Si nous reprenons l’exemple du statut LMNP, le revenu locatif s’inscrit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sont imposés les loyers issus d’un meublé, et non pas dans celle des revenus fonciers. Le principal avantage est que les loyers sont soumis à l’impôt soit au «forfait», après un abattement sur les loyers de 50% (régime de base appliqué au-dessous de 70. 000 euros de loyers annuels), soit au régime réel, accessible à tous, est encore plus intéressante  : toutes les charges et dépenses engagées (assurances, syndic, intérêts de crédit, travaux…) sont déduites des loyers, ainsi que, comme le veut le système légal d’amortissement, une partie du prix du bien (à hauteur de 3,33% l’an) et des meubles (10% l’an). Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit constaté sera déductible des loyers perçus pendant dix ans. Echappant ainsi à l’impôt durant plusieurs années, l’investisseur

Toutefois malgré l’attractivité de ce marché, il présente certains risques, car le loyer des chambres est très élevé malgré l’existence car le les aides sociales de l’état et les pensions de retraire, et si ces dernières baissent les gestionnaires seront poussés à réduire les tarifs et par la suite les rentabilités

Il faut investir dans un lieu géographique attractif, ainsi que la taille et la solidité des gestionnaires, et la transparence du gestionnaire constitue des garanties supplémentaires

Toutefois l’EHPAD demeure un investissement intéressant :

1° Un effort d’épargne maitrisé :

 Le bail commercial définit un cadre bien précis pour le montant du loyer à percevoir sur toute la durée d’engagement avec la société de Gestion, contrairement à un bail du droit civil duquel il en découle plusieurs aléas dont la protection des locataires même étant mauvais payeurs. De ce fait l’investisseur engagé dans un crédit peut anticiper en amont l’endort d’épargne, tout en gardant à l’esprit la possibilité de récupérer la TVA et la placer sous un autre support d’épargne financier par exemple, afin de diversifier pour limiter le risque des placements.

2° Un actif solide face aux crises :

En effet la pierre a la propriété d’avoir une valeur de conservation dans le temps, car e période normal hors crise, il prend la valeur, et en plus contrairement à un placement en assurance vie, il n’a pas besoin d’être aliéné comme ce dernier pour dégager un revenu complémentaire à la retraite

3°Le rendement et la sécurité de l’Actif :

Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel qui surveille et gère le taux de remplissage de l’établissement, en offrant en moyenne entre 4 et 5 % Hors taxe(rendement = Loyer annuel / Prix d’acquisition du bien) , avec ratio performance risque maitrisé.