Le marché des résidences seniors et des EHPAD dans les années à venir

1) Définition des résidences de service séniors et EHPAD :

Les résidences de services sont des établissements dont les locataires bénéficient de trois éléments : un logement, des meubles et des services. En ce qui concerne les investisseurs, ces derniers bénéficient d’un rendement et d’avantages fiscaux spécifiques. Les résidences de services comporte quatre formats différents :

- Résidence étudiante

- Résidence séniors et EHPAD

- Résidence de tourisme

- Résidence d’affaires.

Les deux premières types de résidence ne sont pas affectées à la conjoncture économique contrairement à celle de tourisme et d’affaire ce qui permet de rendre l’investissement au sein de résidences séniors et EHPAD plus sécuritaire.

2) Résidences séniors vs EHPAD

Ces deux investissements visent le marché des séniors. Les résidences de séniors sont des établissements mis en place pour assurer un certain luxe et service pour les personnes âgés (ménage, coiffure, courses). Un Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) est une résidence médicalisée pour les personnes de plus de 65 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenus à domicile. La  particularité de cet investissement est que les établissements EHPAD  sont encadrés par la loi même si leur agrément n’est pas définitif. En effet, cette convention tripartite (durée de 5ans) entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement est obligatoire pour obtenir une autorisation d’ouverture.

3) Deux formes d’investissements

Investissement neuf :

Le prix des biens en neuf est estimé entre 150 000 et 250 000 euros HT.  Les frais de notaire s’élèvent à environ 3%. La rentabilité se situe entre 4,3 et 4,7% pour un investissement de 150 000 euros. Les baux commerciaux bénéficient d’une durée entre 9 et 12 ans.

Investissement ancien :

Le prix des biens en ancien est estimé entre 100 000 et 200 000 euros HT. Les frais de notaire s’élèvent entre 7 à 8% du prix HT. La rentabilité se situe environ à 5%. Les baux commerciaux bénéficient d’une reprise en cours de bail dans les biens anciens.

4) La fiscalité des résidences séniors et EHPAD

Les résidences séniors et EHPAD peuvent avoir l’avantage de posséder deux statuts différentes et trois possibilités de régime fiscal.

Le statut LMNP :

Le statut Loueur meublé non professionnel permet à l’investisseur de percevoir des BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux) et non des revenus fonciers et d’avoir la possibilité de choisir parmi trois régimes fiscaux.

Censi-Bouvard : Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu dans la limite d’un achat de 300 000 euros TTC. Censi-Bouvard offre la possibilité de réduire son montant d ‘impôt de 11% du prix HT sur 9 ans.

Exemple : Monsieur X achète un EHPAD à 200 000 euros HT et souhaite recourir au régime Censi-Bouvard. Ce dernier connaît un montant d’impôt de 8 000 euros par an. Le régime Censi-Bouvard lui permet donc de réduire de 200 000 * 0,11= 22 000 euros sur 9 ans. 22 000/9 = 2 444 euros par an déduit sur 8 000 euros.

Régime Micro BIC : Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 70 000 euros.

Régime réel : Ce régime permet de déduire toutes les charges liées au biens ainsi que l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.  Ce régime permet grâce à une écriture comptable de déduire toutes ces charges (Intérêts d’emprunt, Taxe foncière, frais de gestion, travaux, Assurance). De ce fait, le montant des BIC reçu à l’année par l’investisseur sera réduit à 0 ou presque grâce à la déduction de toutes les charges. Ce qui signifie que le rendement dans ce type de régime (entre 4 et 5%) est net de fiscalité. 

Le statut LMP :

Ce régime est très similaire au précèdent sauf qu’il ne peut que bénéficier du régime réel et pad du régime Micro BIC et Censi Bouvard. De plus, certaines conditions doivent être rempli : 

- L’investisseur doit posséder plus de 23 000 euros de revenus BIC. Les revenus BIC doivent représenter plus de 50% du foyer fiscal.

- Ces revenus doivent constituer l’activité principale de l’investisseur.

- Ce statut donne droit à une exonération IFI pour l’activité concerné par l’activité meublé.

- Possibilité de récupérer la TVA.

5) L’avenir du marché résidences séniors et EHPAD

a) Les Résidences séniors et EHPAD : Un potentiel intéressant 

Un certains nombres de facteurs permettent de prédire un avenir radieux à l’investissement en EHPAD :

- Le vieillissement de la population est un élément qui laisse envisager que l’investissement en EHPAD et séniors progressera et sera de plus en plus bénéfique pour les nouveaux investisseurs. En effet, l’intérêt premier d’un investissement est le domaine. Le vieillissement de la population est un élément majeur pour  la pérennité de ce type d’investissement. En effet plus de 26% de la population française aura plus de 65 ans, plus de 50% de personnes âgées dépendantes en 2040 et + de 72% de la population française aura  plus de 75 ans. Ces statistiques démontrent l’intérêt et la nécessité que peut représenter l’investissement en résidence séniors et EHPAD.

- Le rendement net de fiscalité à hauteur de 4 à 5%. En France le rapport locatif est en moyenne de 2,5%. De ce fait, un rendement de 4 à 5% net de fiscalité grâce au régime réel rend ce placement attractif.

- Les résidences séniors et EHPAD sont des placements dits « gérés ». Cela signifie qu’il revient à la société de gestion de trouver le locataire de percevoir les loyers et de le distribuer à l’investisseur. Ce qui permet la facilité pour l’investisseur de ne pas consacrer un temps important à ce dernier et surtout faire face au risque locatif (loyer impayé par le locataire ou logement vacant entre deux périodes de locations).

b) Les limites de ce potentiel :

- Les charges concernant les petits travaux (relatif à la chambre comme le carrelage ou fenêtre) et gros travaux (relatif à la structure comme la toiture, la façade) conformément aux articles 605 et 606 du code civil peuvent être pris en charge en partis par le propriétaire. 

- Les résidences séniors et EHPAD sont des produits des rentes et non pas de plus-value ce qui engendrera une problématique à la revente du fait que ce type de biens ne prends pas de valeur dans le temps et donc souvent revendu à la baisse.

Ces deux limites pourraient inciter les investisseurs à se tourner vers des placements dont le rendement est net de charge et donc plus certains que dans le cadre de l’EHPAD et résidences séniors ainsi que de rechercher la  plus value qui peut être l’objectif principale de certains investisseurs.