Montant d'impôt minimum pour investir en EHPAD

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD - Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes - est une résidence médicalisée pour les personnes âgées de plus de 65 ans en perte d’autonomie et ne pouvant plus vivre à domicile. Les résidents locataires sont souvent des personnes handicapées ou souffrant de maladies comme la maladie d’Alzheimer. Les EHPAD permettent donc d’apporter l’assistance et les soins médicaux nécessaires à ces personnes.

NB : Ne pas confondre avec les maisons de retraite ; contrairement à elles, les EHPAD sont supportés par l’État et l’Agence Régionale de Santé. 

Les EHPAD sont encadrés par une convention tripartite signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables. 

Ce type de bien immobilier peut s’acheter en neuf (comme en VEFA) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande. Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. Les possibilités de fiscalité peuvent varier selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien.

L'investissement en EHPAD bénéficie d'incitations fiscales par l'Etat

L'investissement en EHPAD présente de nombreux avantages. Il s'agit d'un placement qui répond à un besoin social constituant l'un des grands enjeux du XXIème siècle pour les pays développés. La pénurie d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (jusqu'a 18 mois d'attente pour un hébergement) risque de s'amplifier.

Par ailleurs, dans ce type d'investissement, les loyers sont payés par le gestionnaire et non le locataire. Ceci représente donc la garantie de percevoir une rente stable dans le temps.

Au-delà de ces avantages conjoncturels et économiques, l'investissement en EHPAD bénéficie d'incitations fiscales offertes par l'Etat. Ces incitations rendent ce placement particulièrement attractif pour les contribuables payant l'impôt sur le revenu.

Deux régimes fiscaux sont accessibles sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : le régime Censi-Bouvard (uniquement lors de l'achat de chambres dans des résidences neuves) et le régime dit réel ou amortissable éligible pour tout investissement en meublé (LMNP classique).

Le régime Censi Bouvard : une réduction d'impôt proportionnelle à la valeur d'achat du bien

Accessible uniquement dans le neuf, le régime Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix d'achat du bien répartie sur 9 ans. Juridiquement, cette réduction s'applique dès la location de la chambre. Comme le locataire sur le plan juridique est ici le gestionnaire, nous pouvons avoir la certitude qu'elle commence à la livraison du bien. Cependant, un délai d'environ un an est à prévoir entre l'achat et la livraison de la chambre.

Cette loi est semblable au dispositif Pinel. La réduction d'impôt est de 11% sur 9 ans, soit environ 1.2 % du prix du bien. Dans le neuf, il est rare de trouver des opportunités d'investissement inférieures à 130 000€.

A titre d'exemple, le montant de réduction d'impôt pour un EHPAD à 130 000€ est de 1 560€ (130 000 x 1.2% = 1 560€). Attention, il s'agit d'une réduction d'impôt et non d'un crédit d'impôt : si votre réduction est supérieure à votre montant d'impôt, la différence est perdue. Pour optimiser un investissement en EHPAD en Censi-Bouvard, il faut donc payer plus de 1 600€ d'impôt pendant les 9 années fiscales.

Le régime LMNP amortissable classique : un investissement fiscalement neutre

Le régime LMNP classique est plus complexe. Il nécessite la tenue d'une comptabilité qui permet de "passer en charge" le coût d'acquisition de la chambre (hors terrain) dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Concrètement, ce régime offre l'avantage de ne pas être imposé sur vos loyers pendant une durée moyenne de 15 ans. Ceci concerne l'IR mais aussi la CSG/CRDS.

Ce régime devient particulièrement intéressant si votre tranche marginale d'imposition s'élève à 30% et plus (environ 29 000€ de revenu par part fiscale).

D'autres critères entrent en compte pour connaître le meilleur investissement en fonction de votre situation. Si vous souhaitez bénéficier d'une analyse patrimoniale gratuite, contactez dès à présent nos conseillers Euodia !