Peut-on occuper son appartement en résidence senior ?

L’investissement immobilier dans une maison de retraite permet de se construire un patrimoine immobilier en profitant par la même occasion d’avantages fiscaux importants. Aujourd’hui, ce type d’investissement locatif se classe parmi les placements immobiliers qui présentent la meilleure rentabilité (autour des 4%). Cet investissement étant aussi possible sous le statut fiscal LMNP, étant un logement senior meublé il peut bénéficier du statut loueur meublé non professionnel. Néanmoins, il ne suffit pas d’investir dans la première résidence service que l’on trouve, il faut avant tout bien choisir son gestionnaire. Car l’une des particularités de ces différentes résidences est qu’elles sont gérées et confiées à un exploitant, contrairement à un investissement classique.

L’immobilier locatif en résidence de senior entre dans le cadre du LMNP (loueur meublé non professionnel) et par conséquent, un des points clés lors d’un investissement de ce type est le choix du gestionnaire.

Revenons tout d’abord sur le concept des résidences services séniors (en savoir plus). Une résidence séniore n’est pas une maison de retraite classique ni un EHPAD. Ces type de résidences est destinée à des personnes dites du troisième ou quatrième âge, qui sont valides et autonomes.

Avec l’allongement de l’espérance de vie, l’élévation du niveau de celle-ci et l’arrivée des « baby-boomers » à l’âge de la retraite, la population française est vieillissante et cela va fortement progresser. Ce vieillissement de la population va pousser les établissements à s’adapter aux besoins de ces personnes âgées dépendantes en proposant plus de services adaptés pour répondre à leurs besoins. Les résidents en perte d’autonomie réduite vont augmenter et de nombreuses nouvelles espaces pour personnes âgées devront être créées dans le marché des résidences.

Le gestionnaire a pour objectif de gérer les établissements quotidiennement en s’attachant à louer les appartements, à la place du loueur, et en assurant aux occupants les meilleurs services possibles. Cela permettra de maintenir le bien en de bonnes conditions sans efforts de la part de l’investisseur ;

La pérennité des résidences avec services repose sur ses capacités étant en charge du cadre de vie du résident.

Choisir un gestionnaire possédant un historique important, bénéficiant d’une notoriété avérée, un parc de résidences sous gestion significatif, une bonne santé financière (garantit le paiement des loyers à l’investisseur), ou encore un fort potentiel de développement. Ces points sont gages de qualité et durabilité. L’investisseur, en devenant propriétaire au sein d’une résidence pour seniors, va signer un bail avec le gestionnaire. C’est ce dernier qui se chargera non seulement de la gestion locative du bien immobilier, mais aussi de trouver des locataires et d’entretenir cet hébergement pour personnes âgées. En tant qu’investisseur vous êtes donc lié sur une très longue durée au gestionnaire de la résidence retraite, par l’intermédiaire d’un bail commercial.

Il est donc recommandé de choisir des acteurs justifiant d’une expérience reconnue dans le secteur, et d’une certaine ancienneté. Il est également conseillé de privilégier un gestionnaire disposant d’un grand nombre d’établissements. Outre la plus grande solidité de ce type de structure, celles-ci offrent un choix plus large d’EHPAD où investir.

Vivre en résidence seniors : le principe

Ce sont donc des personnes de plus de 60 ans qui font le choix de vivre en appartement privatif en ayant accès a une multitude de services à la carte et surtout en profitant d’une convivialité forte avec l’ensemble des autres occupants de la résidence, le tout dans un cadre sécurisé.

Les résidents sont totalement indépendants, mais ont accès à un ou plusieurs restaurants, des services en tout genre (coiffure, espace forme, blanchisserie, ménage, assistance…), avec des équipements adaptés. Les résidents ont donc les mêmes avantages que dans un hôtel tout en restant chez eux. Les soucis du quotidien sont minimisés et les habitants de ces résidences peuvent sympathiser avec des personnes leur ressemblant, car le contact est facilité par la proximité et les activités effectuées en commun.

Acquérir un appartement en résidence seniors pour l’occuper

Il y a deux types de personnes qui vivent dans ces résidences. Tout d’abord des résidents louant leur appartement au forfait et en fonction des options qu’ils utilisent. Dans ce cas-là, ce sont des investisseurs qui possèdent les biens immobiliers en profitant du régime du LMNP ou du LMNP Censi Bouvard si l’investissement a été réalisé dans le neuf. L’autre catégorie de personnes sont des propriétaires. Il est en effet possible d’occuper, selon les résidences, son propre appartement lors d’un investissement en résidence sénior. Dans la plupart des cas, il y aura tout de même un coût minimum à assurer tous les mois au près du gestionnaire, au travers de charges régulières.

Quelle fiscalité ?

Commençons par la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), ce statut permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux car il offre la possibilité entre 3 régimes fiscaux différents :

• Le dispositif Censi-Bouvard

Adopté en 2009, ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

• Le régime Micro-Bic

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

• Le régime réel

Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

• • Intérêts d’emprunt,
  • Taxe(s) foncière(s),
  • Frais de Gestion,
  • Travaux,
  • Assurance,
  • Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) n’offre quant à elle pas autant de possibilités que la LMNP. Seul le régime réel est possible mais des conditions particulières sont à respecter pour prétendre à ce statut :

• + de 23 000€ de revenus
• + 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal (retraite incluse)
• Doit constituer l’activité principale de l’investisseur

Il permet en contrepartie :

• Donne droit à une exonération d'IFI pour le patrimoine concerné par l'activité́ meublée.

Récupération de la TVA.