Orpéa: un géant des résidences seniors depuis 1989

Depuis toujours les sujets de discussions entre amis, investisseurs, familles ont vocation à s’adapter à l’actualité et au contexte économique de leur époque. Dans notre époque un sujet qui revient de plus en plus concerne le vieillissement de la population en général et les besoins nouveaux que cela génère. Le soin et le logement des personnes âgées est un réel problème aujourd’hui dans un monde où l’espérance de vie continue de croitre, mais où la notion de famille  (au niveau des liens intergénérationnels) tend à disparaitre. En effet cette population est donc plus nombreuse, elle vit plus longtemps d’une part avec une augmentation de la demande et d’autre part les gens sont de plus en plus mobiles ce qui entraine un besoin de service d’autant plus important.

Ainsi ces fameux sujets de conversations ont bien changés aujourd’hui et la question de savoir la pertinence de ce dispositif dans cette nouvelle démographie a tout son sens.

De nombreux nouveaux acteurs sont apparus depuis de nombreuses années maintenant avec pour objectif d’apporter une réelle expertise et valeur ajoutée à cette population. Orpéa est l’un d’entre eux notamment connu pour ses résidences qui permettent de répondre à ce besoin d’un logement adapté à son occupant.
Nous pourrons dans un premier temps reprendre des chiffres depuis la création de ce groupe, avant de voir les besoins actuels en terme de chiffre puis nous verrons comment il est possible en tant qu’investisseur de profiter de cette demande nouvelle.

Description du groupe Orpéa

La société Orpéa est actuellement un des leaders sur le continent européen en terme de capacité d’accueil et suivi et accompagnement de la dépendance de cette population. Le groupe est présent en France depuis 1989 suite à la création de cette société par le docteur Marian neuropsychiatre et résolument attaché à cette catégorie de population. Le groupe va ensuite se concentrer sur se développent français dans le monde de la maison de retraite durant une dizaine d’années. 

A partir de 1999 l’activité s’élargit avec des cliniques de soins de suite et réadaptation, et d’autres établissements à vocation plus psychiatrique qui participent à une politique d’acquisitions externes. 

L’étape suivante qui est déterminante est l’entrée en bourse de la société en 2002. Cela acte la reconnaissance au niveau européen et financier du groupe, mais cela permet surtout un financement plus facile afin de continuer ce développement.

En 2004 après avoir acquis une expérience solide sur son marché domestique le groupe prend la décision de s’ouvrir à l’international dans des pays similaires à la France qui font face au vieillissement de leur population: l’Italie dans un premier temps. Les années suivantes Orpéa continuera ce développement à l’étranger avec notamment la Suisse, la Belgique et l’Espagne soit par des acquisitions externes soit de la croissance interne. Ces développements et acquisitions continueront les années suivantes avec d’autres pays européens la Pologne, l’Allemagne et quelques autres notamment germaniques. 

Le groupe aura sur la période agrandi son parc français en 2010 de nouveau avec l’acquisition significative du groupe Méditer implanté sur plus de 50 établissements.

Bien sûr, toutes ces acquisitions de développement d’établissements ont un unique but répondre à la demande de ce marché qui de part des raisons démographiques lourdes est un réel besoin structurel.

Le marché de la résidence sénior

La demande forte d’aujourd’hui sur le marché des séniors est forcément la suite logique de profondes actions qui ont pesées sur la démographie de nos pays. Le premier évènement majeur est le baby boom conséquence directe de guerre, mais qui était aussi fortement nécessaire. Aujourd’hui cette population a pris de l’âge (ou de l’expérience) et représente donc cette nouvelle tranche de population. Logiquement il est nécessaire de s’en occuper au mieux et pour cela il faut répondre à ces besoins nouveaux en terme d’accueil, de soins, de traitement etc. 

Quelques chiffres pour mieux comprendre la transformation de la société que cela amène: 

L’année passée on estime le nombre de français de plus de 60 ans à quasiment 17 millions de personnes ce qui représente un français sur quatre. Dans le futur en 2050 les estimations donnent le chiffre de 23 millions de personnes ce qui représenterait alors un français sur trois. Ces chiffres restent cependant centrés sur les plus de 60 ans. Concernant les personnes dont l’âge dépasse les 75 ans, elles étaient 6 millions pour l’année 2014 et quasiment le double en 2060. 

Les besoins en terme d’accueil sont donc importants juste en regardant ces chiffres. Il faut en plus ajouter l’allongement de la durée de vie qui repousse l’âge du décès mais génère plus d’efforts au niveau médical.

Comment profiter de cette dynamique

Deux facteurs sont déterminants dans cette transition démographique qui génère ensuite de nombreux déménagements. La première est liée aux besoins de ces personnes qui doivent souvent aller dans des logements plus adaptés: de plein pied, avec de la domotique, des services à proximité…

La deuxième liée aux familles: en général ces personnes souhaitent pouvoir proposer les meilleurs suivi à leurs ainés. Cela passe alors par des aides à domicile qui doivent se relayer ce qui n’est pas forcément évident, ou alors l’entrée dans un tel établissement. 

Il est possible aujourd’hui d’être locataire de son bien auprès d’un gestionnaire; il est aussi possible d’acheter pour occuper immédiatement ou non.
Dans le deuxième cas cela peut signifier louer le bien avant et ainsi percevoir un loyer en attendant d’occuper le logement.
Dans ce cas, l’investissement est soumis à deux dispositifs au choix: le Censi-Bouvard et le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Le premier aura pour objectif de réduire ses impôts, le deuxième permettra d’avoir un loyer qui n’est pas ou peu fiscalisé et qui ne génère pas de fiscalité supplémentaire donc. 

Quelque soit le dispositif choisit, l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire. Ce bail qui précise ensuite les droits et devoirs pour chacun sur la durée du bail. Il est donc important d’avoir de solides garanties en face pour se prémunir de tous problèmes et au besoin se reposer sur l’expérience du gestionnaire.

Pour résumer tout cela nous pouvons dire qu’Orpéa dispose aujourd’hui d’une belle expérience sur son marché. Les années ont grandement jouées, comme les acquisitions de savoirs extérieurs précédemment réalisées. À ce jour la société dispose d’un parc d’hébergement bien diversifié tant au niveau géographique que sur le plan de la spécialisation ce qui lui assure une grande couverture des besoins.
De plus la société est solide financièrement ce qui au moment de la signature du bail est nécessaire tant pour les locataires que pour l’investisseur.
En cas de questions plus poussées il ne faut pas hésiter à se rapprocher des gestionnaires ou de conseillers en gestion de patrimoine indépendants qui peuvent comparer ces résidences et les gestionnaires.