Faire confiance à un petit gestionnaire : les points à vérifier avant d’investir

Dans les résidences de services, il existe bien évidemment des gros gestionnaires qui s’occupent de plusieurs dizaines voire centaines de résidences, mais il existe également des petits gestionnaires qui eux, vont avoir sous gestion une à cinq résidences seulement.

Le plus important lors du choix du gestionnaire avec qui vous souhaitez investir est l’analyse du bail commercial qui vous lie avec ce gestionnaire. Ce bail fera figurer les points principaux sur les charges que doit payer le gestionnaire ou l’investisseur.

Dans ce cadre il est très important de faire attention aux points principaux du contrat chez un petit gestionnaire. En l'occurrence, il faut analyser précisément :

• Article 605 et 606 du Code Civil :

Ces deux articles vont déterminer à la charge de qui seront les petits et gros travaux ainsi que les éventuelles remises aux normes des locaux. Si le bail commercial est neuf et sur une durée de 12 ans, autant sélectionner un programme et un gestionnaire chez qui ces articles seront à sa charge.

• La revalorisation locative

Cette variable est également contractuelle, il est donc important chez un petit gestionnaire de vérifier comment elle s’effectue. L’indexation peut être fixe, exemple 2% par an ; ou alors lié à un indice tel que l’ICC (indice du coût de la construction) ou encore 50% de l’indice du prix  des prestations d’hébergement en EHPAD...

• Charge de copropriété :

Ces charges peuvent dans certains cas être à la charge du gestionnaire, autant en profiter , même chez un petit gestionnaire.

• Renouvellement du mobilier :

Le renouvellement du mobilier est en règle générale effectué tous les 9 ans environ et est à la charge de l’investisseur. Chez un petit gestionnaire, il sera plus facile négocier ce point et obtenir des avantages.

En bref, investir en EHPAD avec un gestionnaire qui ne compte pas parmi les poids lourds du marché ne constitue bien entendu pas un investissement "au rabais", dès lors qu'il présente des garanties financières solides et qu'il propose un bail commercial attractif pour l'investisseur, similaire à ce qui se fait chez les leaders du marché. Il ne faut pas perdre de vue que certains gestionnaires à taille humaine le demeurent par soucis d'indépendance.

Attention néanmoins à ne pas opter pour un gestionnaire méconnu présentant des conditions attractives voire agressives pour attirer les investisseurs, car rien ne permet de garantir qu'il saura respecter ses engagements sur la durée, particulièrement au moment du renouvellement du bail commercial.