Peut-on réduire la valeur de son bien immobilier classé G pour l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes possédant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. La valeur déclarée des biens immobiliers est un élément clé dans le calcul de cet impôt. Or, un bien classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), souvent qualifié de passoire thermique, peut perdre de la valeur sur le marché, ce qui peut être un argument pour justifier une décote auprès de l’administration fiscale.

Toutefois, une réduction de la valeur déclarée ne peut pas être effectuée de manière arbitraire. L’administration fiscale vérifie la cohérence des évaluations déclarées et peut contester une sous-estimation injustifiée. Il est donc essentiel d’adopter une démarche rigoureuse, en s’appuyant sur des éléments concrets et vérifiables.

L’impact du classement énergétique sur la valeur d’un bien

Un bien immobilier classé G au DPE est considéré comme très énergivore, ce qui entraîne plusieurs conséquences :

• Interdiction progressive de mise en location : Depuis 2024, il est interdit de mettre en location des logements classés G dans certaines zones, ce qui limite leur rentabilité.

• Coût élevé des travaux de rénovation : Améliorer la performance énergétique d’un bien de cette catégorie implique souvent des investissements conséquents (isolation, remplacement du système de chauffage, changement des fenêtres, etc.).

• Moins d’attrait sur le marché immobilier : Ces biens sont plus difficiles à vendre et à louer, ce qui peut engendrer une baisse de leur valeur de marché.

Face à ces réalités, il est légitime de se demander si une décote fiscale peut être appliquée à un bien classé G dans le cadre de l’IFI.

Les conditions pour minorer la valeur déclarée d’un bien

L’administration fiscale permet, dans certains cas, d’ajuster la valeur d’un bien immobilier si celle-ci est justifiée. Toutefois, la démarche n’est pas automatique. Un dossier solide et bien documenté est impératif pour éviter toute contestation.

1. S’appuyer sur les prix du marché immobilier

La première étape consiste à établir une comparaison avec des transactions récentes de biens aux caractéristiques similaires :

• Localisation : Un bien situé dans une zone où la demande est forte sera moins sujet à une décote qu’un bien en zone rurale ou en perte d’attractivité.

• Superficie et état général : La vétusté et la nécessité de réaliser des travaux peuvent justifier une diminution de valeur.

• Classement énergétique : Un bien avec un DPE G subit une perte de valeur par rapport à un bien mieux noté.

Pour obtenir ces informations, plusieurs outils en libre accès sont disponibles :

• Patrim (via impots.gouv.fr) permet de consulter les transactions enregistrées par l’administration fiscale.

• Demande de valeur foncière (app.dvf.etalab.gouv.fr) fournit un accès aux prix de vente des biens immobiliers enregistrés par les notaires.

Si aucune transaction pertinente n’est disponible, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilierqui pourra établir une estimation certifiée. Un simple avis de valeur ne suffira pas : une expertise en bonne et due forme a une valeur juridique forte et limite les risques de contestation par l’administration fiscale.

2. Chiffrer avec précision le coût des travaux nécessaires

Un bien classé G implique généralement des travaux importants pour améliorer son efficacité énergétique et le rendre conforme aux normes actuelles. Pour justifier une décote significative, il est essentiel de :

• Obtenir plusieurs devis détaillés établis par des professionnels du bâtiment pour estimer le coût des rénovations (isolation, chauffage, menuiseries, etc.).

• Présenter un constat d’huissier ou des photographies attestant de l’état actuel du bien.

• Démontrer l’impossibilité de location en raison des nouvelles réglementations.

Le montant estimé des travaux peut être un argument clé pour justifier une réduction de la valeur déclarée à l’IFI.

3. Appuyer sa demande avec des références juridiques

Les tribunaux ont déjà reconnu que les biens classés G au DPE subissent une dévalorisation. Par exemple, une décision du Tribunal Judiciaire de Paris en 2024 a validé une décote de 20 % sur la valeur d’un bien classé G dans le cadre d’une succession.

Ce type de jurisprudence peut être utilisé pour renforcer un dossier en cas de contrôle fiscal.

Optimiser sa déclaration et éviter les risques de redressement

Pour sécuriser sa démarche, il est important de conserver tous les justificatifs et de respecter certaines précautions :

• Constituer un dossier complet comprenant les comparaisons de marché, les devis de travaux et l’expertise immobilière.

• Mettre à jour régulièrement les évaluations (tous les 3 ans environ) pour anticiper d’éventuelles demandes de l’administration fiscale.

• Déduire les charges admissibles dans la déclaration IFI, notamment la taxe foncière.

• Archiver soigneusement toutes les preuves afin de pouvoir répondre rapidement en cas de contrôle.

Un bien classé G est une véritable contrainte fiscale, mais avec une démarche bien argumentée, il est possible d’obtenir une minoration de sa valeur déclarée à l’IFI et ainsi alléger son imposition de manière totalement légale.