Pinel : la nouvelle loi Pinel et ce que cela impacte

Mis en place en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, le dispositif Pinel est le programme de défiscalisation le plus connu. Il permet de devenir propriétaire et de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

La loi Pinel offre la possibilité à chaque propriétaire de tirer profit d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien neuf et en le louant. Cette réduction est proportionnelle à la durée de location. Si le Pinel a été reconduit d’année en année, il fait face à de nombreuses modifications prévues pour 2023 et 2024. Explications.

LA LOI PINEL : UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER QUI OFFRE DES AVANTAGES FISCAUX

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes. Pour disposer des avantages fiscaux liés à la loi Pinel, il convient d’investir dans un bien neuf (appartement), dans un bien en futur état d’achèvement (VEFA), un bien en construction, un bien ancien avec des rénovations à hauteur de 25%, ou encore un local transformé en un bien habitable. L’avantage fiscal du Pinel est proportionnel à la durée de location (6,9 ou 12 ans). L’éligibilité au dispositif Pinel dépend, quant à lui, de la zone géographique et des revenus des futurs locataires. La réduction d'impôts proposée par la loi Pinel est profitable à tous les contribuables français domiciliés sur l’hexagone ainsi qu’à ceux qui paient leurs impôts sur le revenu en France.

LA NOUVELLE LOI PINEL PLUS 2023/2024

La loi de finances de 2021 a modifié le dispositif Pinel, et ce depuis le 1er janvier 2023. À partir de cette date, et jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel sera accessible sous deux formes différentes à savoir :

• Le Pinel plus : Le Pinel plus maintient les taux de réduction antérieurs, mais seulement dans certains quartiers et en se basant sur des critères énergétiques de qualité.
• Le Pinel classique : Le Pinel classique propose un taux de réduction d’impôt dégressif en 2023, puis en 2024.

Les principales conditions pour profiter de la loi Pinel Plus sont les suivantes :

• Le logement loué doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (et non une maison),
• Le loyer et les revenus du locataire sont toujours soumis à un plafonnement,
• Respecter le zonage et les normes environnementales,
• Le bien immobilier devra impérativement être construit dans une zone qui présente un réel déséquilibre entre l’offre et la demande,
• Le bien immobilier devra être loué nu et constituer la résidence principale du locataire.

Si les réductions d'impôts afférentes au Pinel classique sont dégressives à partir du 1er janvier 2023, le Pinel Plus permet, quant à lui, un maintien des avantages fiscaux en 2023 et en 2024.

LES CRITÈRES PARTICULIERS DU PINEL PLUS

Selon le décret N° 2022-384 du 17 mars 2022, le bien loué en Pinel Plus devra se situer dans l’un des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Il devra aussi répondre à un niveau de performance énergétique conforme à la réglementation environnementale en vigueur en 2025, à savoir la « RE 2020 », pour les logements construits en 2023. Cette nouvelle réglementation énergétique implique la fin des chaudières au fioul at au gaz. Le charbon est également proscrit. Le niveau de qualité de performance énergétique dite « d'usage et de confort » du Pinel Plus est encadré par l’article 3 du même décret et devra respecter des critères précis, c'est-à-dire :

• La surface habitable minimale pour un T1 doit être de 28 M2,
• La surface habitable minimale pour un T2 doit être de 45 M2,
• La surface habitable minimale pour un T3 doit être de 62 M2,
• La surface habitable minimale pour un T4 doit être de 79 M2,
• La surface habitable minimale pour un T5 doit être de 96 M2.

En ce qui concerne les appartements T3, ils doivent proposer une double exposition. Par ailleurs, l’existence d’un espace extérieur privatif est obligatoire pour le Pinel plus. Il doit être de 3 M2 minimum pour un T1 ou un T2, de 5 M2 pour un T3, de 7 M2 pour un T4, et enfin de 9 M2 minimum pour un T5. Le décret Pinel Plus pourra assouplir certaines conditions dans le cas où la demande de permis de construire aura été effectuée avant le 1er janvier 2022. On souligne néanmoins que pour les futurs logements immobiliers construits en 2024, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devra être de classe A. On remarque que l’objectif principal du Pinel Plus 2023-2024 est d'intégrer sur le marché des biens immobiliers locatifs de meilleure qualité.

PINEL 2023 : VERS UNE BAISSE DE LA DÉFISCALISATION ?

Jusqu’en 2022, la loi Pinel permettait aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% pour un bien loué pendant 6 ans, de 18% pour une durée de location de 9 ans, puis de 21% pour une durée de 12 ans. En 2023, la réduction d’impôt du Pinel classique tombe désormais à 10,5%, 15% et 17,5% pour des durées respectives de 6,9 et 12 ans. Pire encore, pour l’année 2024, l’avantage fiscal du dispositif Pinel ne sera plus que de 9% pour une location de 6 ans, de 12% pour 9 ans, et de 14% pour une durée de location de 12 ans. On note enfin que le Pinel classique prendra définitivement fin au 31 décembre 2024 pour ne laisser place qu’au Pinel Plus. 

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