Pinel : Qu'en est-il de la réduction d'impôt si le chantier tarde ?

Le dispositif Pinel est un investissement immobilier - neuf ou réhabilité - à usage locatif non meublé qui permet de percevoir des revenus fonciers et amène par la suite à une réduction d’impôt. Cet investissement locatif nécessite, de la part de l’investisseur, un engagement quant à la conservation du bien acquis (6 ans minimum puis prolongeable sur option). Dans le cas où le bien serait cédé avant la fin de la période d’engagement, l’administration fiscale serait alors en droit de demander l’intégralité du remboursement des réductions d’impôts octroyées. 

A noter que 90% des investissements en loi Pinel sont des ventes en état futur d'achèvement (VEFA), ce qui implique donc un achat sur plan.

Mais alors, dans la mesure ou des retards de travaux précèderaient l’achat, qu’en est-il de la réduction d’impôt si ce même chantier tarde ?

Tout est dans le délai

Pour ne pas voir sa réduction Pinel remise en cause et donc une annulation de son avantage fiscal, le FISC impose de respecter un certain délai avant l’achèvement du bien. Ce fameux délai est donc important, il peut amener à un redressement fiscal s’il n’est pas respecté. La règle va alors dépendre du mode d’acquisition du bien immobilier Pinel. 

Si l’investisseur décide d’acheter en VEFA et signe l’acte authentique avant le 31 décembre 2022, la loi Pinel sera effective, et ce, même si la location commence plusieurs années après ; en effet, la date de signature de l’acte est considérée comme le fait générateur permettant l’application de la loi. Toutefois, il faut respecter une seconde condition pour avoir la réduction Pinel et donc faire une économie d’impôt : un délai de 30 mois maximums avant la fin des travaux doit être respecté.

Une subtilité intéressante : le texte a changé depuis la loi Duflot. Auparavant, pour bénéficier de la réduction d’impôt avec le dispositif Duflot, il fallait respecter 30 mois de délai entre la date d’ouverture du chantier et l’achèvement du logement. Maintenant, pour le Pinel, c’est la signature de l’acte authentique (acte signé obligatoirement par un officier public généralement par un notaire) qui va intéresser le fisc pour évaluer le délai avant l’achèvement du logement.

Dans le cas où l’investisseur aurait fait construire un logement Pinel, les impôts s’intéresseront à la date d’obtention du permis de construire. Pour ne pas voir sa loi Pinel remise en cause, le contribuable doit donc respecter un délai de 30 mois entre la date du permis de construire et l’achèvement du logement.

A quelques exceptions près

Cependant, on retrouve sous le dispositif de défiscalisation Pinel deux exceptions quant au besoin de respecter un délai. 

Les acheteurs d’un bien neuf ainsi que ceux qui achètent "un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation" ou "logement réhabilité" ne sont pas concernés. 

Enfin, il est important de précise que le délai des travaux n’est pas la seule échéance dont il faut faire attention pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel. En effet, une fois le bien achevé dans les temps, il faut trouver un locataire. Les impôts imposent un délai pour louer le bien, délai qui peut entraîner une remise en cause de la réduction Pinel s’il n’est pas respecté. 

A l’image des précédents points, les situations varient selon la façon dont vous avez acquis le logement :

• A l’achat d’un logement en Pinel (neuf ou réhabilité) : la première location du bien doit se faire dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition. 
• Dans le cas ou l’acheteur ferrait construire le bien ou l’aurait acquis en VEFA : ce dernier doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement.

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