Est-ce plus intéressant d’investir en EHPAD dans une grande ville ?

L’investissement en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) fait parti des résidences de services au même titre que les résidences de tourisme, séniors ou étudiantes. Ainsi les deux régimes fiscaux sont envisageables : régime LMNP classique et le Censi-Bouvard en cas d’investissement dans le neuf.

La particularité d’un EHPAD

Cependant il existe une spécificité avant qu’un EHPAD ne puisse être construit.

En effet, ce n’est pas uniquement les opérateurs tels qu’Orpea, DVD (Domus Vie Dolcéa) ou le Noble Age qui décident de la possibilité d’implanter un EHPAD à tel ou tel endroit. L’Etat doit donner son aval pour que la construction puisse être lancée. Cet agrément dépend de l’importance du besoin de la ville en question pour ce type de prestation. Avant le lancement de tout projet, l’Etat va réaliser des études démographiques poussées afin de déterminer les perspectives d’évolution de la population locale.

Cette particularité permet d’éviter aux investisseurs que l’EHPAD sur lequel ils se sont positionnés rencontre des problèmes d’occupation. Pour cette raison, l’importance d’investir dans une grande ville est nettement moins forte que pour tout autre type d’investissement immobilier. Cela n’a en tout cas aucun impact sur le risque de percevoir effectviement la rentabilité locative prévue pour l’investisseur.

Avantage et inconvénient d’une grande ville dans un EHPAD

En ce qui concerne la revalorisation du foncier, investir dans une grande ville permettra toujours d’espérer un potentiel de plus-values plus important que dans une petite bourgade éloignée de tout. En revanche, la rentabilité proposée pour un EHPAD de grande ville ne dépassera pas que très rarement les 4,2% alors que pour des EHPAD «traditionnels», il est envisageable d’avoir des revenus complémentaires nets de 4,3% à 5%.

En conclusion, tout va dépendre de l’objectif de l’investisseur : soit optimiser au maximum ses revenus complémentaires (ce qui reste théoriquement l’objectif premier de tout investisseur averti en EHPAD). Dans ce cas il évitera le centre d’une grande ville. Mais s’il espère une belle plus-value, la grande ville peut avoir un réel intérêt.