Pourquoi investir en EHPAD ? Est-ce un investissement accessible ?

Un EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une structure médicalisée dédiée à l'accueil des personnes âgées de plus de 60 ans en situation de perte d'autonomie qui ne peuvent par conséquent plus être maintenues au sein de leur domicile. En plus du logement, un EHPAD propose de l'aide à la vie quotidienne (toilette, repas…), des soins médicaux, de la restauration... Un médecin coordinateur est présent durant des heures prédéfinies et des infirmiers sont présents à toute heure. En fait, un EHPAD est une maison de retraite qui possède les soins médicaux en plus, et peut d’ailleurs être spécialisé dans certaines maladies comme Parkinson ou Alzheimer.

Pour qu’un établissement médical puisse être reconnu en tant qu’EHPAD, il faut qu’au préalable un accord soit conclu entre ce dernier, le Conseil Départemental et l'ARS (Agence Régionale de Santé), mis sous forme de convention que l’on nomme « convention tripartite ». Dans cette convention, on retrouve notamment et principalement les engagements de qualité de la prise en charge des individus et ses moyens financiers pour assurer le bon fonctionnement de la structure médicalisée. 3 types de tarifs sont alors imposés pour ceux qui souhaiterait placer une personne âgée en perte d’autonomie en EHPAD. Premièrement, on a le tarif hébergement qui n’est rien de plus que le loyer de la structure pour la personne âgée. Deuxièmement, on a le tarif dépendance qui paie le personnel qui s’occupe de la personne, qui sera plus ou moins grand en fonction du degré de dépendance de la personne. Troisièmement, on a le tarif soins qui paie les soins médicaux nécessaires pour la personne âgée. Les deux premiers tarifs sont à la charge de la personne âgée ou sa famille. Le troisième est à la charge de la Caisse Nationale d’Assurance Maladie.

Une fois que la structure est reconnue en tant qu’EHPAD, un investisseur peut alors faire un placement, remboursé périodiquement à l’aide de loyers par le gestionnaire de la structure. 2 modes d’investissement se présentent alors pour l’investisseur : louer en LMP (Loué Meublé Professionnel) ou LMNP (Loué Meublé Non-Professionnel). La principale différence entre ces deux types d’investissements vient du fait qu’il est possible d’amortir une partie de la valeur du bien immobilier dans les loyers sur une période de 30 ans en LMNP, c’est-à-dire qu’une partie de la valeur du bien immobilier est soustrait du revenu imposable généré par les loyers de la location en LMNP sur 30 ans. Ceci a pour effet de baisser les revenus imposables de l’investisseur provenant de ces loyers. En revanche, les revenus de l’EHPAD loué en LMP ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce qui n’est pas le cas pour la location en LMNP. Le régime LMP n’est applicable que si les revenus générés par la location meublée excèdent 23 000 euros l’année, et c’est l’inverse pour le régime LMNP. Il existe également un cas particulier de location LMNP qui se nomme location « Censi-Bouvard ». Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Si le bien est acheté neuf, l’investisseur peut dans tous les cas récupérer la TVA à 20% sur le montant investi. Quel que soit le mode de location, l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la structure. Par ailleurs, plus le bail commercial est long, moins l’investissement est risqué.

L’investissement en EHPAD peut se faire ou bien en cash, c’est-à-dire avec les fonds propres de l’investisseur, ou bien à crédit (c’est ce que l’on appelle l’effet de levier). Le crédit est actuellement particulièrement intéressant dans la mesure où les taux d’emprunts sont bas. De plus, réaliser un investissement à crédit propose la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Effectivement, grâce à la déduction des intérêts un investisseur peut minimiser la fiscalité de ses revenus fonciers. D’ailleurs, si un investisseur fait un emprunt bancaire avec un apport d’environ 30%, il sera dît « en opération neutre » car n’aura pas de mensualités à verser auprès de sa banque du fait que les loyers versés couvrent ces mensualités.

Tout comme de nombreux investissements, l’investissement en EHPAD comporte des risques et des contraintes.

Premièrement, il existe un risque lié à la convention tripartite. Effectivement, l’évolution permanente de la réglementation et de la législation des biens immobiliers impliquent qu’un EHPAD peut rapidement se retrouver hors-normes et se voir refuser l’agrément par l’Etat. Deuxièmement, le gérant de l’EHPAD peut faire faillite. Troisièmement, il faut être particulièrement vigilant à propos de la répartition des charges au sein de l’EHPAD entre l’exploitant et l’investisseur, car ce dernier peut voir ses loyers fortement impactés par des grands travaux par exemple. Dernièrement, les loyers demandés aux pensionnaires sont élevés. Il faut donc compter sur le fait qu’ils aient bien préparé leurs retraites ou que leur famille a de quoi payer les loyers. De plus, ces loyers sont en partie couverts par les aides sociales de l’État et par les pensions de retraites. Ainsi, si ces dernières baissent, les gestionnaires vont être obligés de baisser les tarifs, ce qui ferait baisser la rentabilité pour l’investisseur.

Il y a donc plusieurs facteurs à prendre en compte pour un investisseur avant de placer son capital. L’emplacement géographique du bien est très important car une résidence qui n’a pas de concurrence directe, est bien desservie par les autoroutes et les arrêts de transports en commun, et qui se trouve dans une zone où un certain nombre de personnes âgées habite aura beaucoup plus de chances de payer ses loyers qu’un autre EHPAD. De plus, il est intéressant de miser sur la qualité et la taille (nombre de chambres) de l’EHPAD, et le renom du gestionnaire.

L’EHPAD est un placement d’actualité très important étant donné le nombre croissant de personnes âgées en France. En effet, la France comptera 2,3 millions de personnes âgées dépendantes en 2060, soit deux fois plus qu’aujourd’hui. Investir dans un EHPAD paraît alors être un placement judicieux.