Pourquoi investir en EHPAD est-il porteur pour l'avenir ?

Les Ehpad, ou établissements d’hébergements pour personnes agées dépendantes, sont des résidences ou établissements réservés aux séniors médicalisés, aux personnes en perte d’autonomie, quelle soit psychique ou physique et ayant besoin d’une surveillance médicale spécialisée ainsi que des soins médicaux. À cet effet, on retrouve plusieurs exemples d’Ehpad comme ceux disponibles et spécialisés dans la prise en charge des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.

Le principe de fonctionnement est le suivant : ces établissements concernent les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et dont la famille ne trouve plus de temps ou d’autonomie pour s’occuper de cette personne. Les Ehpad sont ainsi proposés pour accompagner les personnes tout au long de leur fin de vie. Pour cela, ils proposent des services médicaux mais que : des services d’aides, de restauration, de blanchisserie ou encore de loisir sont également disponibles pour ces personnes âgées. Au sein des Ehpad, on retrouve une classification, nommée Gir (ou groupe ico-ressources) allant de 1 à 6 : 1 étant le niveau d’autonomie le plus fort.

Pour de nombreux particuliers, l’investissement en Ehpad est porteur de revenus complémentaires, et qui plus est, quasi net de fiscalité. En effet, pour de nombreux investisseurs, l’Ehpad est une solution idéale pour allier rentabilité et faible risque. En ayant le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), cela permet de neutraliser une bonne partie de la fiscalité sur les loyers perçus et ainsi d’obtenir une très bonne rentabilité. Cependant, cet aspect n’est pas le seul avantage présenté par l’investissement en résidence sénior.  

Une demande perpétuelle

L’investissement en Ehpad est avant tout un investissement dit « tranquille ». Ces établissements représentent un secteur clé de l’économie et permettent de répondre à un besoin de société : en effet lorsque l’on analyse les chiffres du marché français, on constate que 10% de la population est âgée de 75 ans, ou plus. De plus, la démographie européenne et française, montre des populations vieillissantes et indique que ce pourcentage devrait atteindre 25% en 2060. En réalité, ces données permettent donc de constater une perpétuelle demande des personnes âgées pour une prise en charge. Un renouvellement des établissements Ehpad demeure ainsi inévitable. De plus, ce type d’opération patrimoniale permet d’obtenir un loyer sans gestion locative du bien en question. En effet, dans de nombreux cas, le bien est pris en charge par une société d’exploitation. Cette dernière présente deux avantages majeures pour l’investisseur : la garantie des loyers contre la délégation totale de la gestion de son bien. En optant pour cette stratégie et en signant un bail commercial de longue durée, il est donc d’assurer les avantages de l’immobilier en location tout en évitant les contraintes de ce dernier.

Avec la situation actuelle, les bons placements offrant un couple rendement/risque intéressant se font rares. D’une part, la crise sanitaire ne rassure pas l’état du marché et de l’économie, d’autre part, la pression fiscale pèse sur les ménages qui cherchent à réaliser de bonnes performances sur quelques investissements. La chute des taux sur les placements dits « sécuritaires » tels que le livret A ou les fonds euros ne permettent de se constituer un patrimoine sur le long terme et de se continuer une plue value conséquente. Enfin, l’ehpad est un actif résilient, solide et insensible à de nombreuses crises.  

Enfin, l’aspect fiscale et l’aspect de la performance permettent de classer l’Ehpad comme un investissement alliant très bonne sécurité et rendement attractif. Tout d’abord, nous pourrons noter ici que lorsqu’un particulier effectue l’acquisition d’une chambre en résidence sénior, il se fait avec le mobilier, ce qui permet d’obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut rend la location très attractive puisque cela permet de gommer la fiscalité des loyers perçus par l’investisseur. Si l’on résume la situation, il est possible d’acquérir un bien, d’amortir les rentes sur une période pouvant aller de 20 à 30 ans. Enfin si l'on prend en compte tous ces aspects, il est possible de se tourner vers la rentabilité qui se situe en 4 et 5% en moyenne. Il s’agit du rapport locatif annuel. Avec un bail commercial étendu sur une période de 12 ans, le bailleur prend en charge les dépenses, les travaux importants et les rénovations de la résidence durant cette période. 

Un investissement conséquent...

En conclusion, on contaste que l’on dispose d’un investissement offrant une rentabilité nette de fiscalité, avec la prise en charge de l’intégralité des frais ou une grosse partie en fonction des bails commerciaux. Il existe deux inconvénients importants : le ticket d’entrée ainsi que le délai de revente qu’il faut prendre en considération pour un tel investissement. En effet, l’investissement en Ehpad est un investissement conséquent qui demande une somme importante. Le ticket d’entrée se situe en général autour de 130 000 euros pour réaliser l’achat d’un bien qui vient d’être construit. De plus, on remarque qu’il est possible de trouver un investissement de 100 000 euros pour l’acquisition d’un bien se situant dans l’ancien. Le ticket d’entrée est donc conséquent et peut freiner les possibilités d’investissements pour des éventuels investisseurs ne disposant pas encore de ce capital.

Enfin, il est également important de préciser que les conditions de sortie ne se comptent pas de la même façon que pour un produit plus liquide. En effet, cela reste de l’immobilier et même si un bien de qualité peut être revendu plus facilement avec un bon gestionnaire et un bail commercial très avantageux, il ne faut pas oublier que l’immobilier peut prendre des semaines, voire des mois avant d'être cédé. En prenant en compte l’entrée et la sortie, le gestionnaire et le bail sont donc primordiaux et permettent de s’assurer une période de 20 à 25 ans de tranquillité.

Enfin pour réaliser un investissement de qualité, le gestionnaire possède une importance significative au sein de ce marché notamment puisqu’il garanti les loyers et donc la sécurité de l’investissement. En d’autres termes, un investissement auprès d’un gestionnaire tel que ORPEA, DomusVi, Medica ou encore Korian, qui disposent de nombreuses résidences en France, permet d’obtenir plus de stabilité pour ce type d’investissement sécuritaire et attractif.