Pourquoi un investissement en EHPAD est-il intéressant fiscalement ?

Définition

Les EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes) est une résidence médicalisée pour les personnes de plus de 65 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenu à domicile.  Les EHPAD constituent également un type d’investissement qui se réalise via le statut LMNP (Loueur Meublés Non Professionnel).

L’intérêt premier de recourir à un investissement pour les ménages français est avant tout sa stabilité et sa fiabilité. De ce fait, la réglementation et le domaine d’investissement de l’EHPAD se veut rassurant.

En effet, les Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes sont encadrés par la loi et leur agrément n’est pas définitif. Les EHPAD sont soumis à une convention tripartie d’une durée de 5 ans entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement.

Certains chiffres témoignent de l’importance des EHPAD dans les années à venir : plus de 72% de la population française aura plus de 75 ans d’ici 2060. Actuellement,  1,3 millions des personnes âgées sont dépendantes en France.

L’offre d’hébergement  en EHPAD est aujourd’hui nettement inférieur à la demande. Environ 5000 logements en EHPAD sont livrés chaque année et vendus en grande majorité des cas en moins de trois semaines.

La sécurité de cet investissement est également son fonctionnement :

En effet, l’investisseur achète une chambre en EHPAD qui est géré par un gestionnaire. Ce gestionnaire est relié à un résident par un bail commercial qui protégera le propriétaire et donc l’investisseur. Le statut LMNP permet de bénéficier de divers avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux de l’investissement en EHPAD

Au delà du fait que l’investissement en EHPAD est géré par un gestionnaire et régis d’un bail commercial qui rends ce dispositif sécurisé, il permet de jouir de plusieurs avantages fiscaux via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) :

Tout d’abord, il est important de différencier les deux statuts.

En effet, il existe certaines conditions essentielles pour régir du statut LMP, si l’une des conditions n’est pas respecté, l’investisseur aura automatiquement recours au régime LMNP.

Conditions particulières sont à respecter afin de prétendre au  statut  LMP:

- L’ensemble des loyers doivent représentés un revenu de plus de 23 000 euros par an et plus de 50% de l’ensemble des revenu.

- Cela doit constituer l’activité principale de l’investisseur.

- Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) permet d’obtenir une exonération IFI.

Le statut LMNP permet de bénéficier de 3 dispositifs fiscaux :

- Le dispositif Censi–Bouvard

- Le régime micro BIC (Bénéfice industrielle et Commerciaux)

- Le régime réel.

Dans le cas ou l’investisseur recours au statut LMP , il n’aura que la possibilité d’avoir recours au régie réel.

La loi Censi-Bouvard : Cette loi, s’applique donc sous le régime LMNP pour les Investissements dans les résidences EHPAD et dans toutes les types de résidences de services plus généralement.

Le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans sur le prix de revient frais notaire compris dans la limite de 300 000 euros.

Exemple : Monsieur X achète une résidence de service (EHPAD) d’un prix de 95 000 euros avec 5 000 euros de frais de notaire (100 000 euros TTC), la mise en place du régime Censi-Bouvard, permettra à Monsieur X d’obtenir une réduction fiscale de 11 000 euros sur 9 ans, soit 1 222 euros par an.

Cette loi, permet d’obtenir une réduction d’impôt  pouvant s’élever jusqu’ à 33 000 euros sur 9 ans si l’investisseur choisi d’investir la somme maximale autorisée pour ce type de placement (300 000 euros). Cette réduction d’impôt est reportable sur 6 ans si jamais le plafond est dépassé.

Le régime MICRO BIC : Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 70 000 euros. Les charges réelles ne sont pas déductibles concernant ce régime.

Exemple : Monsieur X perçoit des revenus d’une valeur de 50 000 euros annuel concernant des investissements dans des résidences EHPAD. La mise en place du dispositif MICRO BIC permet donc un abattement de 50% des revenus : 50 000 * 0,5 = 25 000 euros. Monsieur X aura grâce au régime MICRO BIC 25 000 euros qui s’ajouteront à sa base imposable au lieu de 50 000 euros.

Le régime Réel : Ce dispositif permet de déduire toutes les charges liées  à la propriété du bien : Intérêts d’emprunt, taxes foncières, frais de gestion, travaux, assurance, frais de garantie et frais de dossier.

Ce travail de déduction sur les loyers perçu par le propriétaire est réalisé par un expert comptable. Ce travail permet donc en déduisant l’ensemble des charges sur les loyers perçus que le propriétaire ne sois pas imposable sur ces loyers.

Exemple : Monsieur X, dans le cadre d’un régime réel, perçoit 800 euros par mois de revenus, l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes foncières)  sont déduits des loyers. Si par exemple l’ensemble des charges représente une valeur de 700 euros par mois. Le travail de déduction est réalisé par un expert comptable qui déduira les 700 euros de charges sur les loyers : 800- 700= 100 euros de loyers imposables au lieu de 800 euros.

Les limites de ces avantages fiscaux

L’un des premiers inconvénients d’une résidence de services tel que l’EHPAD réside sur le prix d’achat de ces dernières. En effet, le ticket d’entrée est compris entre 100 000 et 250 000 euros HT dépendant si il s’agit d’un bien neuf ou ancien.

Le second inconvénient  de l’EHPAD concerne a revente. En effet, l’EHAD reste un dispositif qui ne prend pas de valeur et ne permettra donc pas de réaliser une plus-value dans le temps.

L’investisseur doit également faire face aux risques du gestionnaire.  Cela peut avoir un impact important sur la rentabilité de l’EHPAD, il est donc important que l’investisseur sois conseillé par un professionnel.

L’ensemble de ces inconvénients peuvent contraindre l’investisseur à s’orienter vers d’autres alternatives notamment à cause de sa valeur d’achat meme si il est vrai que la sécurité de ce placement et ces nombreuses possibilités fiscales le rende attractif.