Pourquoi les SCPI peuvent résister à la baisse des prix

Si les prix de l’immobilier ont atteint des sommets ces dernières années, ils amorcent désormais en baisse. Ajoutant à cela la hausse des taux de crédit, les achats immobiliers directs se compliquent.

Plus diversifiées et plus stables, les SCPI semblent résister à cette baisse. Entre l’immobilier résidentiel, l'immobilier d’entreprises, les locaux d’activités ou d’hôtellerie, etc... les parcs immobiliers des SCPI apparaissent moins affectés par la baisse des prix. Plus solides, les SCPI le sont également grâce à leurs investissements dans la zone euro.

POURQUOI LES PRIX DES BIENS IMMOBILIERS SONT-ILS EN BAISSE ?

Pour 2023, le site meilleursagents.com constate que depuis le début de l’année, les prix de l’immobilier ont reculé de 0,2% au niveau national. Certains professionnels de l’immobilier estiment que la baisse des prix sera de l’ordre de -5% à -7% pour 2023. On note également que toutes les zones géographiques sont affectées par ce repli, ce qui n’avait pas été le cas depuis 2014.

Depuis quelques mois, la Banque Centrale Européenne remonte ses taux d’intérêt afin de limiter le recours au crédit. Cette hausse des taux d’intérêt rend, bien entendu, les emprunteurs plus fébriles. Parce que les taux de crédit de l’immobilier sont indexés sur le taux d’emprunt de l’État français, l’immobilier ne peut échapper à cette tendance.

À côté de cela, la loi se durcit pour les propriétaires de "passoires thermiques", pénalisant le marché immobilier. La loi climat et résilience (août 2021) prévoit effectivement l'interdiction progressive des locations de logements énergivores. Depuis le 1er janvier 2023, un logement ne peut plus être loué dès lors que sa consommation d'énergie dépasse les 450 kWh/m2/an. Pourquoi ? Parce que ces logements sont classés G au titre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Beaucoup de propriétaires, qui n’ont à l’heure actuelle, aucun moyen d’effectuer les mises aux normes, ont alors décidé de vendre leur bien.

Dans le même temps, le marché du neuf s’affaiblit aussi. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) affichait une baisse, fin 2022, de 31% des ventes brutes de maisons neuves, ainsi qu’une baisse de l’habitat groupé de 22,2%. Selon la FFB, les raisons sont l’inflation, mais également la hausse des coûts de construction, des matériaux et des prix du foncier. L’ensemble étant conjugué à une hausse brutale des taux d’intérêt, ça donne un cocktail explosif !

LA CONSÉQUENCE DE LA BAISSE DES PRIX IMMOBILIERS SUR LES SCPI

Les SCPI permettent aux différents souscripteurs de détenir des parts d’un parc immobilier. Les SCPI gèrent de nombreux immeubles en France et à l’étranger. Quant aux propriétaires de parts de SCPI, ils perçoivent des dividendes selon la performance de ces mêmes investissements. Une hausse, ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas systématiquement une hausse, ou une baisse du prix des parts (ou des dividendes) d’une SCPI.

En effet, ces dernières sont de plus en plus diversifiées et elles investissent généralement dans plusieurs domaines, l’immobilier résidentiel, mais aussi l’immobilier d’entreprises (bureaux, locaux, entrepôts, commerces) ou encore dans des résidences hôtelières. La majorité de leurs actifs immobiliers sont, de ce fait, moins impacté par la baisse des prix ou par la hausse des taux de crédit qui touchent de plein fouet, les particuliers. Mise à part la diversification des secteurs, de nombreuses SCPI ont opté pour la diversification géographique.

De plus en plus de SCPI françaises ont placé leurs actifs au sein de biens immobiliers européens entraînant une fiscalité avantageuse. Enfin, on remarque que l’ensemble des SCPI affichent d’excellents résultats pour 2022 avec un rendement moyen de 4,53%. Quant à la collecte nette, elle symbolise une année record avec plus de 10 milliards d’euros, appuyant la résilience et la stabilité de la pierre papier. 

CES SCPI QUI RÉSISTENT À LA BAISSE DES PRIX

Pour la plupart des SCPI, le montant des parts est resté stable, traduisant une gestion plutôt prudente de certaines sociétés de gestion. Ces dernières n’ont pas voulu répercuter la hausse des prix de l’immobilier sur leurs parts, et ont opté pour une décote dans le but de se laisser une plus grande latitude pendant cette période de baisse des prix, comme la fait la SCPI Novapierre Allemagne 2.

En effet, malgré la revalorisation de + 4% stipulée en avril 2022, la SCPI Novapierre Allemagne 2 reste, à l’heure actuelle, décotée de 9,7% par rapport à sa valeur de reconstitution enregistrée fin 2021. Cela signifie qu’une baisse de 5% voire de 10% des prix de l’immobilier n’aura aucun impact sur le prix de la part de la SCPI Novapierre Allemagne 2. Après avoir présenté un taux de rendement 2022 de 4,50%, la SCPI Novapierre Allemagne 2 devrait poursuivre avec un taux prévu pour 2023 entre 4,50% et 5%.

D’autres SCPI misent à la fois sur la diversification et sur le placement d’actifs en Europe pour ne pas être affecté par la baisse des prix de l’immobilier. C’est le cas, entre autres, des SCPI Corum Origin et PF Hospitalité Europe. Créée en 2021, la SCPI Corum Origin a été la première SCPI à placer ses capitaux en Europe. Avec un rendement 2022 de 6,88%, la SCPI Corum Origin possède des actifs très diversifiés et des parts investis aussi bien dans l’immobilier de bureaux, que dans des commerces, de la logistique ou encore des domaines de la santé. Fondée en 2020, la SCPI PF Hospitalité Europe a décidé d’investir au sein d’actifs rattachés aux métiers de la santé, de l’éducation, mais aussi de l’hébergement et de l’hôtellerie. Ses choix géographiques se portent essentiellement sur l’Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Belgique).

Enfin, certaines SCPI misent principalement sur l’hôtellerie, qui connaît aujourd'hui une remontée spectaculaire. Avec la reprise du tourisme, le retour des étrangers et la préparation des Jeux Olympiques de Paris 2024, les SCPI de l’hôtellerie affichent un succès non dissimulé. C’est le cas, entre autres, de la SCPI Atream Hôtels. Fondée en septembre 2016, la SCPI Atream Hôtels a mis en place une stratégie qui lui permet d’acquérir des murs d'établissements d’hébergement fournissant des services hôteliers au sein de l'Union européenne. Après un taux de rendement 2022 de 5,05%, la SCPI Atream Hôtels prévoit un TDM 2023 et 2024 de 5 à 5,5%.

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