Pourquoi les SCPI restent un placement performant

Cet été, les médias ont accumulé les annonces de baisse de prix de part des SCPI. La pierre-papier est-elle pour autant condamnée ? Non. On vous explique pourquoi. 

LES SCPI NE ROMPENT PAS

Depuis 30 ans qu’elles existent, les SCPI n’en sont pas à leur première tempête : il y a tout juste deux ans, lors du COVID-19, chacun prédisait leur déclin. Or elles sont restées stables, voire performantes. Aujourd’hui encore, malgré les défis auxquels elles font face, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier demeurent un instrument d’investissement intéressant pour placer son épargne et diversifier son portefeuil. Comment parviennent-elles à être si résilientes ?

D’abord parce que les SCPI sont le plus souvent investies en immobilier d’entreprise. Elles ne jouent donc pas dans la même catégorie que l’immobilier résidentiel (lequel se trouve plus fortement impacté par la hausse des taux de crédit). Or des opportunités se dégagent dans l’immobilier d’entreprise, notamment parce que certains secteurs - comme la logistique, en plein boom depuis la pandémie - tirent leur épingle du jeu. Toutefois, c'est aussi en cela que l'immobilier d'enterprise se distingue : ce marché englobe plusieurs domaines très variés, tant sur leur nature que sur leurs performances. Si la logistique fait actuellement recette, le secteur des bureaux, lui, peine à maintenir son niveau de rentabilité. C'est pourquoi il est d'autant plus important de diversifier ses placements, en investissant dans une SCPI diversifiée telle que Corum Origin, ou dans plusieurs SCPI aux catégories différentes. 

DE NOMBREUSES REVALORISATIONS ACTÉES... ET À VENIR ?

C’est pourquoi, malgré l’attente d’une baisse généralisée des valeurs de parts, les SCPI sont différemment impactées, et beaucoup d’entre elles ne se trouvent pas concernées.

D’après nos estimations, sur 67 SCPI analysées, nous en avons identifié une quarantaine avec des prix de souscription inférieurs à leur valeur de reconstitution. C’est-à-dire que ces SCPI sont en situation de “décote”, et qu’elles peuvent envisager une revalorisation.

Rien d’étonnant à cela quand on sait qu’en 2022, environ 40% des SCPI à capital variable ont vu leurs valeurs de reconstitution augmenter.

Parmi les catégories en hausse, les SCPI spécialisées dans le tourisme ont bénéficié du redressement de leur secteur, qui a bien rebondi depuis la pandémie. Certaines - à l’exemple de Aestiam Cap’Hebergimmo ou Atream Hôtels - affichent des hausses d’environ 3% et plus.

Le domaine résidentiel, lui, n’est pas en reste : plusieurs de ses SCPI - comme Kyaneos Pierre, dont le prix de part a été revalorisé à +1,85% en juillet - ont vu leur décote augmenter jusqu’à 3% et plus par rapport à 2021.

Quant au secteur des bureaux, que l’on dit à la peine, il compte pourtant le plus grand nombre de SCPI dont la décote a augmenté cette année : dans notre étude, sur 27 SCPI ayant haussé leur décote, 9 d’entre elles sont des SCPI de bureaux (Selectipierre 2, Selectinvest 1, Immo Placement, Atlantique Murs Régions, Epargne Pierre, Placement Pierre, Interpierre France, Interpierre Europe Centrale, Elysées Pierre, Laffitte Pierre), 7 des SCPI commerce, 6 autres des SCPI diversifiées, 3 SCPI résidentielles, 3 autres des SCPI tourisme et 1 SCPI logistique.

Par conséquent, pour se conformer à la fourchette autorisée, nombre de SCPI ont revalorisé leur prix ces derniers mois : en plus de Kyaneos Pierre, Selectipierre 2 a augmenté sa valeur de part en mars, passant de 765€ à 773€. Idem pour Novapierre 1 qui, en revalorisant sa part à 442€, baisse sa décote (-10,05% avant revalorisation) à -9,64% en juin. Le même mois, Remake Live et Novapierre Résidentiel ont également augmenté leur prix de part, jusqu’à 204€ pour Remake, et 1 664€ pour Novapierre Résidentiel. En juillet, suite à une décote incroyablement rapide, Cap'Hebergimmo revalorise sa part de +0,80% (250€ à 252€). Vu comme l’hôtellerie remonte, il ne serait pas étonnant qu’Atream Hôtels (+2,79% de décote depuis 2021), la suive de près.

LES SCPI GARDENT LEUR CAPACITÉ À GÉNÉRER DES RENDEMENTS STABLES

D’autre part, malgré leur soudaineté, ces valeurs de parts en baisse ne doivent pas être vues comme un signal d’alarme. Cette situation résulte de l’adaptation de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, en réponse aux variations du marché. Bien que ces dévalorisations de parts puissent être jugées inquiétantes, elles reflètent surtout la fluctuation générale du marché immobilier.

Gardons bien en tête que l’un des attraits majeurs de la SCPI, c’est son aptitude à générer des revenus réguliers pour ses détenteurs. Peut-être alors faudrait-il davantage s'intéresser à la régularité du rendement et à la capitalisation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier... plutôt qu'aux fluctuations de la valeur de certains actifs.

D’après l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) les derniers taux de distribution (et avant imposition personnelle des associés) montrent une performance toujours croissante : le taux de distribution était donc à 4,18% en 2020, à 4,45% en 2021 puis à 4,53% en 2022.

Or, il est peu probable que la baisse de valeur des parts ait la moindre incidence sur la capacité des SCPI à produire des revenus. D’autant plus que la majorité d’entre elles disposent de réserves qui peuvent être mobilisées pour équilibrer les résultats.

Par exemple, bien qu’elle ait dû réduire son prix de part de presque 10%, la SCPI Fructirégions Europe dispose en parallèle d’une capitalisation approchant les 365 millions d’euros.

Grâce à quoi, elle se trouve armée pour affronter la situation actuelle, et apte à maintenir des revenus équivalents à ceux qu’elle générait avec son ancien prix.

De fait, cette conjoncture serait même une source d’opportunités pour certaines SCPI, qui se retrouvent ainsi en mesure d’acquérir des biens générant un rendement supérieur. C’est le cas de la SCPI Corum Origin, qui a récemment investi dans des bureaux situés en plein centre d’un quartier d’affaires à Amsterdam. Le prix d’achat de l’actif était si intéressant que son rendement pourrait être supérieur à 10%.

Les SCPI restent donc pleinement capables de générer des rendements stables pour les propriétaires de parts.

ATTENTION AUX REVENTES PRÉCIPITÉES

De fait, rappelons-nous également les caractéristiques principales de la SCPI : un produit de rendement et surtout, un placement d’épargne à long terme. L’horizon habituel du porteur de part - pour qu’il soit rentable - étant habituellement de 10, 15, 20 ans, faire des arbitrages maintenant peut s’avérer contre-productif.

Selon Philippe Depoux, président et CEO du groupe La Française REM, “Il est important de préciser que les ajustements de ces valeurs n’affectent en rien le montant des distributions annoncées en début d’année. Dans ce nouveau terrain, les SCPI qui par nature disposent de fonds propres suffisant devraient tirer parti de belles opportunités à l’investissement. Nous avons déjà pu le constater lors des dernières acquisitions réalisées avec des niveaux de rendement relutifs, comparativement à la performance globale des portefeuilles.”

Attention donc aux belles occasions manquées pour cause de revente trop rapide !

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