Pourquoi le marché des EHPAD est-il porteur pour l'avenir ?

Les Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes  dites EHPAD, sont des établissements pour seniors médicalisées et/ou des personnes en perte d’autonomie, physique ou psychique, nécessitant des soins médicaux et d’une surveillance médicale. En effet, Ils existent en effet des Ehpad spécialisés dans la prise en charge de la maladie d’Alzheimer par exemple.

Ces établissements s’adressent à des personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans qui ont besoin d’assistance et de soins au quotidien. Les familles désirant confier  ou ne pouvant plus s’occuper de leurs proches ayant perdu une partie ou bien la totalité de leur autonomie afin qu’elles soient sous surveillance permanent en étant accompagnés tout au long de leur fin de vie. 

Les établissements d’EHPAD proposent également un ensemble de services médicaux et paramédicaux mais également des services d’aides à  domiciles comme la blanchisserie, restauration, loisir etc... Permettant ainsi de répondre à toutes les demandes des patients, et de les décharger de tous les soucis permanents du quotidien. La classification de la dépendance est définie par une échelle appelée Gir ou Groupe iso-ressouces, qui va de 1, niveau d’autonomie le plus fort à 6, personne peu dépendante.

Pour les particuliers désirant investir afin de rechercher des revenus complémentaires quasiment net de fiscalité,  beaucoup se tournent vers les Ehpad. En effet, ces établissements au même titre que les résidences  étudiantes, senior et de tourisme vont répondre à des besoins structurels et démographiques. Les marchés du loueur meublé non professionnel dit LMNP est un marché en plein essor. En effet, notre taux de natalité fait parti des plus élevés d’Europe, et une propension plus élevée à faire des études supérieures, favorise le marché étudiant. Quand au marché des séniors ou de la dépendance, il suffit de regarder les courbes de l’espérance de vie en France et en Europe afin de comprendre qu’il s’agit d’un marché porteur et d’avenir pour tout investisseurs.

Un des plus gros avantages d’investir dans des EHPAD, est la fiscalité. Un statut fiscal particulièrement avantageux. En effet, le statut dit du Loueur Meublé Non Professionnel permet de neutraliser la fiscalité sur les loyers perçus. Aucuns tours de magie, mais une astuce comptable, l’amortissement comptable de l’investissement. 

Prenons un tableau en T comptablement parlant, d’un coté les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. De l’autre coté, l’investisseur peut déduire des loyers, tout un ensemble de charges comme la taxe foncière par exemple, mais surtout l’amortissement comptable de 80% de la valeur du bien HT sur 20 ou 25 ans, et 100% du mobilier gommant ainsi dans la totalité le resultat positif comptablement et donc ainsi la fiscalité.  En effet, le résultat est un donc un  résultat proche ou égal de 0, ce qui veut dire que l’investisseur n’aura pas d’imposition sur les loyers issus de son Ehpad sur une longue durée.

Un autre statut fiscal existe également lors d’un investissement en EHPAD. Il concerne les investissements dans la construction et le neuf. Ce statut fiscal est lui défiscalisant, il s’agit de la Loi Censi-Bouvard permettant une réduction d’impôt linéaire de 11% de la valeur du bien étalé sur 9 ans, soit 0,81% du montant investi en réduction d’impôt.

Mais les résidences médicalisés sont surtout  un marché porteur et d’avenir du à la demande grandissante, la vieillissement de la population est une réalité, avec le senior de plus de 80 ans qui vont doubler d’ici 2030 et une population de plus de 65 ans progressant de 80% entre 2005 et 2050. C’est un donc un marché en pleine expansion et ayant encore de beaux jours devant lui. De plus, le monde associatif et l’Etat ne répondent qu’à très peu de la demande et comptent donc sur le privé pour construire ces établissements afin d’y loger les personnes en perte d’autonomie n’ayant personne pour assurer de ses soins au quotidien.

L’Ehpad pour exister doit également avoir un agrément de l’Etat, et va signer une convention Tripartite avec le Conseil Général et l’assurance maladie, et est donc lié aux pouvoirs publics même si c’est une société privée qui l’exploite.

C’est donc un placement sécurisant pour l’investisseur.

L’Ehpad est donc un actif résilient, insensible aux crises et ayant en moyenne un rendement de l’ordre de 4,5% à 6%. L’investisseur signe alors un bail commercial (protégeant l’investisseur long terme de 9 à 18 ans avec la société d’exploitation. Cette dernière va donc prendre en charge l’exploitation du bien à savoir le locataire, les charges, la gestion, et de garantir au propriétaire ses loyers. De plus, ces derniers sont systématiquement réindexés si besoin.

C’est donc un placement de rente, idéal pour préparer sa retraite.

Un autre des grands avantages des Ehpad est sa fiscalité ultra avantageuse. Ils font partie de ce que l’on appelle l’immobilier fiscalement neutre, car un des systèmes fiscaux qui s’appliquent permet de ne dégager aucune fiscalité.

Dans certains programmes, le gestionnaire peut également prendre à sa charge les articles 605 et 606 du Code Civil, qui correspondent aux petits travaux (605) et gros travaux, et évitent donc toute mauvaise surprise pour l’investisseur.

Pour investir correctement en Ehpad, il y a certaines règles à suivre. Il faut en effet se concentrer sur le gestionnaire (dont la faillite peut être un des seuls grands risques), et faire confiance aux gros comme Koria, Orpea, Domusvi, le Noble Age etc qui gèrent plus de 25 000 lits à travers la France pour les gros. Par exemple, Korian gère 850 établissements en Europe. Il faut également bien sur prendre le bail le plus long possible si l’on achète dans l’ancien, et possédant les articles 605 et 606 du Code Civil à la charge de ‘exploitant, afin de couvrir l’investisseur contre les risques de gros et petits travaux. Le rendement est aussi important, il peut atteindre 5% pour certains lots.

En résumé, investir dans un Ehpad se révèle donc être un placement sur, dégageant des rentes linéaires de longue durée et surtout non fiscalisées. Le marché est encore porteur, le sujet de la dépendance de nos seniors est une vraie question, et l’Etat ne peut en aucun cas répondre à cette demande de soins de plus en plus spécialisés.