Pourquoi le marché des EHPAD est-il prometteur pour les investisseurs ?

Les EHPAD ou Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes, sont des résidences pour senior médicalisées et accueillent des personnes en perte d’autonomie, physique ou psychique, nécessitant des soins médicaux, d’une assistante constante et d’une surveillance médicale.

Ces établissements s’adressent à des personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans qui ont besoin d’assistance et de soins au quotidien.

Elles peuvent être totalement ou partiellement dépendantes de l’aide de quelqu’un dans les actes de la vie quotidienne pour des raisons d’ordre physique, moral ou psychique. Il existe en effet des Ehpad spécialisés dans la prise en charge de la maladie d’Alzheimer par exemple. Les Ehpad peuvent être rattachés à l’hôpital public, au privé ou au milieu associatif, fondation, loi 1901… C’est une solution pratique pour des familles désirant que leur proche ayant perdu une partie de leur autonomie soient sous surveillance permanente et puisse être accompagnés. Ces établissements proposent également un ensemble de services médicaux, soins paramédicaux, loisirs, blanchisserie, restauration, et ce à temps complet ou partiel. Le projet est de répondre à toutes les demandes des patients, et de les décharger de tous les soucis permanents du quotidien. La classification de la dépendance est définie par une échelle appelée Gir ou Groupe iso-ressouces, qui va de 1, niveau d’autonomie le plus fort à 6, personne peu dépendante.

Les Ehpad répondent également à des normes et réglementations strictes, et évoluent bien sur avec les différentes lois.

Du coté de l’investisseur, les Ehpad ont effectivement le vent en poupe. Les Ehpad sont regroupés dans la famille des résidences de service, au même titre que les résidences senior, étudiantes, de tourisme et d’affaires, un peu moins populaires car largement dépendantes de la conjoncture économique. Par exemple, en cas de ralentissement économique, les sociétés couperont en premier lieu leurs dépenses de formation ou de déplacements. Il en va de même pour les touristes, qui se sont tenus éloignés de notre marché suite aux attentats de 2016 en France. En revanche, que ce soit pour les senior peu, partiellement ou entièrement dépendants, ou pour les étudiants, la démographie française montre des marchés en plein essor. Notre taux de natalité, dans les plus élevés d’Europe, et une propension plus élevée à faire des études supérieures, favorise le marché étudiant et senior. Coté fiscal, ces résidences répondent au statut de LMNP ou Loueur Meublée Non Professionnel (statut fiscal particulièrement avantageux que nous détaillerons plus loin).

Du coté de la demande, la vieillissement de la population est une réalité, avec le senior de plus de 80 ans qui vont doubler d’ici 2030 et une population de plus de 65 ans progressant de 80% entre 2005 et 2050. C’est un donc un marché en pleine expansion et ayant encore de beaux jours devant lui. De plus, le monde associatif et l’Etat ne répondent qu’à très peu de la demande et comptent donc sur le privé pour construire ces établissements afin d’y loger les personnes en perte d’autonomie n’ayant personne pour assurer de ses soins au quotidien.

L’Ehpad pour exister doit également avoir un agrément de l’Etat, et va signer une convention Tripartite avec le Conseil Général et l’assurance maladie, et est donc lié aux pouvoirs publics meme si c’est une société privée qui l’exploite. C’est donc un placement sécurisant pour l’investisseur. L’Ehpad est donc un actif résilient, insensible aux crises et ayant en moyenne un rendement de l’ordre de 4 à 5%. L’investisseur va signer un bail commercial (donc de long terme de 6 à 12 ans) avec une société d’exploitation (Korian, DomusVi, Orpea…). Cette dernière va donc prendre en charge l’exploitation du bien à savoir le locataire, les charges, la gestion, et de garantir au propriétaire ses loyers. De plus, ces derniers sont systématiquement réindexés si besoin.

C’est donc un placement de rente, idéal pour préparer sa retraite. Un autre des grands avantages des Ehpad est sa fiscalité ultra avantageuse. Ils font partie de ce que l’on appelle l’immobilier fiscalement neutre, car un des systèmes fiscaux qui s’appliquent permet de ne dégager aucune fiscalité.

C’est le statut dit du Loueur Meublé Non Professionnel classique. Les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Il permet donc à l’investisseur de déduire des loyers tout un ensemble de charges, et surtout d’amortir 80% de la valeur du bien HT sur 20 ou 25 ans, et 100% du mobilier. Le résultat est un donc un Bénéfice Industriel et Commercial proche ou égal à 0, ce qui veut dire que l’investisseur n’aura pas d’imposition sur les loyers issus de son Ehpad sur une longue durée.

L’autre statut fiscal est lui défiscalisant, c’est le Censi-Bouvard, et permet une réduction d’impôt linéaire sur 9 ans de 11% de la valeur du bien. Dans certains programmes, le gestionnaire peut également prendre à sa charge les articles 605 et 606 du Code Civil, qui correspondent aux petits travaux (605) et gros travaux, et évitent donc toute mauvaise surprise pour l’investisseur.

Pour investir correctement en Ehpad, il y a certaines règles à suivre. Il faut en effet se concentrer sur le gestionnaire (dont la faillite peut être un des seuls grands risques), et faire confiance aux gros comme Koria, Orpea, Domusvi, le Noble Age etc qui gèrent plus de 25 000 lits à travers la France pour les gros. Par exemple, Korian gère 850 établissements en Europe. Il faut également bien sur prendre le bail le plus long possible si l’on achète dans l’ancien, et possédant les articles 605 et 606 du Code Civil à la charge de ‘exploitant, afin de couvrir l’investisseur contre les risques de gros et petits travaux. Le rendement est aussi important, il peut atteindre 5% pour certains lots.

En résumé, investir dans un Ehpad se révèle donc être un placement sur, dégageant des rentes linéaires de longue durée et surtout non fiscalisées. Le marché est encore porteur, le sujet de la dépendance de nos seniors est une vraie question, et l’Etat ne peut en aucun cas répondre à cette demande de soins de plus en plus spécialisés.