Pourquoi le marché des EHPAD est-il prometteur pour les investisseurs ?

Pourquoi le marché des EHPAD est-il prometteur pour les investisseurs ? 

Le secteur des EHPAD ou Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes est désormais perçu comme un marché, un marché très prometteur. Bien que la France se positionne comme l’un des pays les plus fertiles sur le plan de la natalité, le vieillissement est un enjeux majeur et demeure une réalité. Le vieillissement de la génération du baby-boom, l’augmentation de l’espérance de vie, l’accroissement de la population et la demande grandissante d’assistances et de soin permettent aux EHPAD d’apparaître comme une solution durable d’avenir. Durant la période de 2007 à 2060, les enquêtes statistiques révèlent que la population française âgée de plus de 75 ans va doubler et que la population française dépassant les 85ans va quadrupler. En d’autres termes, la société connaît une modification sans précédent de sa structure démographique (conséquence du baby boom comme évoqué précédemment), la conclusion est une demande irrévocable dès besoins afin d’accueillir cette nouvelle population. Les pouvoirs publics, ne peuvent répondre seuls à cette demande et font donc appelle à une des organismes privés afin de pouvoir assurer une dualité dans la gestion du vieillissement de la population et de la dépendances des personnes âgées. Conclusion inévitable et argument majeur concernant l’avenir des Eh. Au delà de cet aspect démographique, plusieurs aspects montrent que le secteur des EHPAD est un secteur prometteur, porté sur l’avenir à court et long terme. 

- Tout d’abord on notera que dans un but de contrôle et afin d’éviter toute dérive sur le secteur, ce sont les pouvoirs publics eux-mêmes qui supervisent la création des Ehpad et plusieurs acteurs sont nécessaires afin de permettre la création de ce dernier. De plus, chaque établissement ne doit pas uniquement obtenir les autorisations nécessaires ou obtenir les agréments des pouvoirs publics mais ils doivent aussi recevoir les personnes âgées dans de bonnes conditions de respect et avec une éthique irréprochable et répondre ainsi à de nombreuses normes mises en place par les conventions tripartites. 

Par ailleurs le nombre de résidence de la catégorie des Ehpad, contrairement aux nombres de demandes, est faible. Le marché de l’offre et de la demande montre qu’on recense moins de 5000 Ehpad mise en vente chaque année pour une demande de plus de 10 000. Concrètement cela signifie que lorsqu’un programme est disponible, ce dernier est rapidement vendu. Ce secteur est prisé par une niche d’investisseurs souhaitant allier de solides garanties et une bonne rentabilité, ce qu’offre l’investissement en Ehpad. 

- Lors d’un investissement en Ehpad, on relate qu’il s’agit de l’un des plus stables possibles. L’investissement est possible sur le long terme, évitant la crise puisqu’il n’est pas indexé sur le secteur de l’immobilier ou sur les marchés financiers. Les bons Ehpad offrent une rentabilité attractive et la fiscalité est adoucie sur ces revenus, tous les avantages d’un investissement prometteur. Mais parmis l’ensemble des éléments mis en avant pour l’investissement en Ehpad, la meilleure garantie pour l’investisseur réside dans le bail commercial que ce dernier va signer avec le gestionnaire. Ce bail en question est la clé qui va permettre à l’investisseur d’obtenir la garantie de recevoir ses loyers sur la durée du bail et ce, qu’elle que soit la qualité de la gestion du bien en question. On note donc une mutualisation des risques puisque c’est l’ensemble du réseau du gestionnaire qui est concerné et non directement le bien. Cette mutualisation met la pression sur l’exploitant et sur la qualité de sa gestion afin d’éviter de payer des loyers aux investisseurs au sein d’un établissement peu rentable. 

- Dans les avantages permettant de placer l’investissement en Ehpad comme prometteur on retrouve les deux régimes fiscaux mis à disposition des investisseurs. On retrouve le censi-bouvard qui a été crée pour les résidences de services, donnant ainsi accès à une réduction de 11% du prix du bien, une réduction qui est étalée sur 9 ans. L’investissement ne peut excéder 300 000 euros. Avec le cadre du censi-bouvard, les revenus fonciers issus de la location de l’Ehpad seront comptés comme étant des revenus BIC ou micro BIC en fonction de l’investisseur, ce qui offre une fiscalité avantageuse.  

Le deuxième statut est le loueur meublé. Ce second choix permet de déclarer les revenus en BIC ou en Micro BIC mais de bénéficier de l’amortissement du bien, ce qui permet au final que les revenus soient généralement no imposés. Dans certains cas, on obtient un amortissement supérieurs aux recettes, ce qui donne droit à un report sur les années suivantes allant jusqu’à 10 ans. Généralement c’est cette seconde option qui est plébiscitée par les investisseurs, notamment pour son intérêt fiscal, permettant d’obtenir des revenus complémentaires, très peu taxé ou quasi-net de fiscalité. 

- Les demandes plus nombreuses que les offres, un risque de sur-occupation pourrait remettre en cause la pertinence et l’équilibre de ce secteur, cependant l’agreement publique étant obligatoire, l’équilibre est maintenu sur le marché des Ehpad. Qui dit stabilité évoque forcement rentabilité : actuellement la rentabilité nette des Ehpad est de 4,5% et HT. Bien qu’on note que l’on puisse récupérer la TVA quelques mois après la livraison du bien, la rentabilité est favorable au vu du contexte démographique et de la gestion de l’offre et de la demande sur le marché. 

- Enfin le secteur de l’Ehpad n’échappe pas à cet argument puisqu’en cas de revente le secteur est particulièrement favorable. Deux arguments en attestent : le marché est contrôlé, un marché secondaire existe de manière strucutrée et organisée, et avec ce rendement, ils trouvent rapidement preneur. Enfin on sait également que lors d’un achat d’un Ehpad, l’argument majeur est la transmission du statut fiscal. En effet, on sait que même s’il s’agit d’un bien acquis sur le marché secondaire, le bien Ehpad donne nécessairement droit  à un stutu fiscal favorable. 

Rendements attractifs, secteur en plein essor, contrôle du marché et demande en hausse, le marché des Ehpad présente toute les caractéristiques pour devenir l’un des investissements majeurs de cette prochaine décennie. Rentable et présentant de nombreuses mutualisations du risque, l’investissement en Ehpad est extrêmement prometteur.