Le constat est de notoriété commune, le vieillissement de la population française est une réalité. Et la dépendance devient un vrai sujet, nous ne posssédons pas suffisament de strcutures d'accueil pour répondre à cette demande croissante. Et l'écart ne fait que s'accroître.

Face à cette problématique, l'Etat français, par l'intermédiaire d'avantages fiscaux attractfis entend soutenir l'investissement dans les résidences de services et en particulier dans les Etablissements d'Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). Et ce, afin de faciliter la construction et le renouvellement de ces établissements. Mais toujours sous son contrôle. 

Investir en EHPAD : LMNP vs Censi-Bouvard

Nous l'avons évoqué, au moment de son opération, l’investisseur peut opter pour deux régimes fiscaux différents : le statut LMNP ou la loi défiscalisation Censi-Bouvard.

Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Les loyers que l'investisseur perçoit ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'imposition est celle des revenus fonciers, en revanche, l'investisseur peut amortir une fraction de son investissement, ce qui permet de créer une charge supplémentaire minorant le bénéfice imposable. Cet amortissement s'ajoute aux autres charges déductibles telles que les intérêts d'emprunt et les frais d'acquisition.
Par conséquent, celui-ci sera peu ou pas sujet à l'imposition. On parle de revenus défiscalisés, une formule particulièrement attractive pour les foyers fortement impsoables.

Le Censi-Bouvard

Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation, offrant une réduction d'impôts dans la durée. Cette loi est en revanche, uniquement valable pour un bien neuf, achetés sur plan.
Ainsi, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu équivalent à 11% du montant investi, réparti de manière linéaire sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€.
Ce statut est donc plus intéressant pour un horizon d’investissement à 10 ans.

Une autre particularité du dispositif ; peu importe le régime fiscal choisi, la TVA payée par l’investisseur au moment de son acquisition (TVA de 20% sur les biens neufs) lui sera remboursée en totalité après passage chez le notaire.

Enfin, via son opération, l'investisseur est lié par un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. C'est une donnée fondamentale de l'investissement, car c'est le document par lequel le gestionnaire s'engage à verser un loyer à l'investisseur. Il devient donc en réalité le locataire pour une durée de 9 à 12 ans, en fonction du bail choisi.

La convention tripartite

La construction et l'exploitation d'un EHPAD sont soumises à l'accord de l'Etat, qui délivre les accréditations en fonction des besoins. Il ne peut donc pas se oncstruire d'EHPAD n'importe où, mais seulement si la demande est forte et le nombre de structures insuffisant.
On parle alors de convention tripartite, signée entre l'ARS, le Conseil Général et le gestionnaire.
Il s'agit certes d'un process contraingant, mais qui permet un contrôle et une régularisation encadrant le dispostif de manière sécurisée pour l'investisseur.

Investir en EHPAD est donc particulièrement intéressant. Outre les dispositifs fiscaux avantageux qui accompagnent cet investissement, c'est également un marché porteur et régulé sur lequel nous disposons d'une visisbilité à long terme.

Parmi les différents gestionnaires sur le marché, certains bénéficient d'une notoriété et sont plus facilement plébiscités par les investisseurs.

Les gestionnaires d'EHPAD

Orpéa France : acteur historique et reconnu

Créé en 1989, par le Docteur Jean-Claude MARIAN, ORPEA, est devenu un leader européen de la prise en charge de la Dépendance.

Avec plus de 354 établissements ouverts, soit près de 33 500 lits et un chiffre d’affaires de plus de 3 milliards €, le groupe Orpéa fait partie des plus grands opérateurs d'EHPAD actuels. Il possède des établissements sur le territoire français, mais également en Europe.

Le groupe s'est spécialisé dans différents domaines tels que les EHPAD et les résidences de service senior, les cliniques de soins de suite et de réadaptation (appelées SSR), les cliniques psychiatriques et les services d’aide à domicile à travers un réseau d’agences 

Fort de son développement, le groupe Orpéa s’est introduit en bourse en 2002.

DomusVi

Le groupe DomusVi a été créé en 1983. Avec plus de 180  établissements ouverts, représentant plus de 15 232 lits, un chiffre d’affaires de plus de 600 millions d'euros et plus de 28 000  collaborateurs, l’entreprise DomusVi est l’un des opérateurs les plus importants du marché.

A l'image du groupe Orpéa, la société DomusVi s’est spécialisée dans 3 domaines d’activité et notamment les EHPAD, les résidences services pour seniors et les services d’aide à domicile,

Le groupe se développe à la fois en France mais également à l’étranger (par le rachat d’établissement déjà existants). La société est aujourd’hui le leader des établissements en EPHAD en Espagne.

Avec une moyenne de rendement de 5%, le parc immobilier de l’entreprise DomusVi en fait un l’un des investissements en EPHAD les plus rentables du marché.

Le Noble Age

Crée en 1990, le groupe Le Noble Age est un acteur privé spécialisé dans la prise en charge des personnes d’un certain âge.

C'est une entreprise qui gère et exploite 43 établissements (+ de 6 000 lits) de santé dont des EHPAD en France et en Europe pour un total de 6 000 collaborateurs en constante évolution depuis 3 ans. 
Ce parc d'établissements est composé de : 
• cliniques de soins
• clinique psychiatrique,
• établissements d'hospitalisation à domicile (HAD).

Avec un chiffre d’affaires de 393,8 millions en 2016, l’entreprise le noble âge s’impose d’année en année dans le monde de l’EHPAD.

A l'image du groupe Orpéa, la société est aujourd’hui cotée à la bourse de Paris.

La liste est bien entendu non exhaustive et les gestionnaires sont nombreux sur le marché, d'acteurs majoeurs à des gestionnaires régionaux.
Toutefois, bien sélectionner le gestonnaire reste l'élément clés du dispositif et c'est pourquoi il convient de privilégier des opérateurs historiques, expérimentés, solides financièrement et suffisament établis pour assurer la pérennité de l'investissement. 
Nous conseillons donc vivement de se rapprocher d'un professionnel pour mettre en place son projet et se faire accompagner dans la sélection du bien.