Quel-est le statut d'un investisseur en EHPAD et sa fiscalité ?

L'investissement en EHPAD (Etablissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes) fait partie intégrante de la catégorie des locations meublées. En effet, l'investisseur est soumis au statut de LMNP ou LMP, Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel, en fonction de sa situation patrimoniale et les sources de ses revenus.

L'investissement dans un EHPAD, plus précisément dans une chambre ou plusieurs chambres médicalisées, se réalise au travers d'un gestionnaire qui assure la gestion de la clinique médicalisée, ainsi que le bien être de ses locataires et la bonne location des chambres.
L'investisseur possèdera la chambre mais aussi la quote part des parties communes relatives à son acquisition.

Par ce biais, l'investisseur recherche un placement avec l'obtention de compléments de revenus et sans aucune gestion de sa part. La sélection de la chambre doit se faire de manière minutieuse et l'emplacement n'est pas le critère principal à prendre en compte.

Le bail commercial est l'un des points clés du choix d'une résidence à une autre. Il n'est pas signé entre le locataire et vous, mais entre le gestionnaire et vous. Le bailleur est dans ce cas le gestionnaire. C'est lui qui indiquera la protection de l'investisseur face au gestionnaire et la bonne location du bien, à savoir comment seront réparties les différentes charges à payer, soit les petits et les gros travaux.

Le régime fiscal de la location meublée
Comme évoqué précédemment, les revenus perçus des biens en EHPAD relèvent du statut fiscal du Loueur en Meublé professionnel ou non.
Les loyers correspondent à des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et engendrent une comptabilité un peu plus importante que pour la perception de revenus fonciers.
En effet, il existe deux méthodes de traitement des revenus: soit le régime micro BIC soit le régime réel.

Dans le premier cas, le régime du micro-BIC évite la déclaration comptable minutieuse et fait intervenir un abattement forfaitaire sur les revenus perçus de 50% des recettes.

Malgré la facilité du micro BIC, ce système est généralement moins intéressant que le régime réel car vous ne pouvez déduire des charges qu'à hauteur de 50% et pas plus. L'un des objectifs de la location meublée est de maitriser la fiscalité sur les revenus immobiliers.

Ainsi, dans le modèle du régime réel, une tenue comptable rigoureuse est systématique et peut permettre de dépasser le forfait des 50% de charges. Pour ce faire, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert comptable agrée pour la réalisation du compte de résultat. L'objectif étant d'arriver à un résultat comptable proche de zéro afin de ne pas rajouter de fiscalité supplémentaire sur ces revenus.

Si l'acquisition du bien immobilier s'effectue en VEFA ou est neuf, l'option de la loi Censi Bouvard s'offre à vous. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% sur 9 ans ainsi qu'une récupération de la TVA, soit 20% mais généralement ce n'est pas le régime le plus intéressant.

La différence entre LMNP et LMP
Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, il faut répondre à plusieurs critères:

• Recettes annuelles du foyer supérieures à 23 000€
• Recettes représentant plus de 50% des revenus totaux du foyer sur une année (prise en compte de la catégorie des traitements et salaires, des revenus Bénéfices Non Commerciaux, des BIC hormis les revenus de la location meublée et des bénéfices agricoles)

Être Loueur en Meublé Professionnel permet de bénéficier d'avantages: taxation sur les plus-value attractive mais aussi l'imputation d'un éventuel déficit sur les revenus globaux du foyer avec un report possible pendant 6 ans.

Dans le cas contraire, l'investisseur est considéré comme non professionnel.

Les obligations en location meublée
Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien en location meublée, plusieurs obligations administratives vous incombent:

• ​S'inscrire et obtenir un numéro SIRET sur lequel seront déclarés les revenus immobiliers
• Faire appel à un expert comptable agrée (afin de ne pas subir de majoration du résultat comptable de 25%) pour réaliser sa tenue comptable

Faire appel à un expert comptable CGA permet d'avoir une réduction d'impôt des 2/3 des frais donc malgré le coût, cela reste fortement recommandé.

La tenue comptable qu'impose la location meublée, et notamment dans le cadre du régime réel, permet de déduire à certains nombre de charges: principe de l'amortissement comptable sur l'immobilier mais aussi le mobilier, la déduction des charges telles que la taxe foncière, travaux, frais de notaire, etc.
L'amortissement est dépréciation comptable de la valeur d'un bien. C'est une valeur fictive, non décaissée mais qui est tout déduite fiscalement. Cela permet de diminuer le résultat comptable.

Un marché porteur
L'investissement au sein de chambres en EHPAD apparait comme un placement sur le long terme mais aussi qui dispose d'une pérennité et visibilité sur la perception des loyers immobiliers futurs. En effet, en parallèle de la fiscalité particulière et attractive, la demande est toujours supérieure à l'offre. La population étant vieillissante, les personnes dépendantes sont plus nombreuses que les chambres disponibles dans les résidences. La tension locative dans les résidences EHPAD est donc proche de 100%.

La demande croissante des chambres en EHPAD et la rareté des biens disponibles rend l'investissement sécurisant et résilient dans le temps. L'objectif principal est d'obtenir des compléments de revenus stables tout au long des années tout en maîtrisant la fiscalité de l'opération. Il faut tout de même retenir que l'emplacement ne jouant aucun rôle essentiel dans la sélection efficiente de la chambre en EHPAD, contrairement au gestionnaire, la prise de valeur du bien dans le temps est plutôt rare. Le gestionnaire du bien permettra d'envisager l'investissement sur le long terme de façon plus sereine et durable. Nous vous invitons à consulter notre article sur les meilleurs gestionnaires de résidences médicalisées.

Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du secteur pour envisager ce type d'investissement. Celui-ci réalisera un audit de votre situation patrimoniale et fiscale afin de valider si le placement en EHPAD vous correspond ou non. C'est un dispositif d'investissement qui n'est pas forcément approprié à l'ensemble des profils investisseurs et il faut en connaitre tous les tenants et aboutissants, celui-ci entrainant de nombreuses contraintes administratives.