Quel statut fiscal pour un investisseur en EHPAD ?

Les investisseurs sont nombreux à s’intéresser à l’investissement dans les résidences de services telles que les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), pour les différents avantages que le dispositif octroie : un marché porteur, une absence de gestion et de contrainte locative pour l’investisseur,  une sécurisation du loyer par le bail commercial mais également des avantages fiscaux.

Ce dernier point, relative à la fiscalité, n’est pas nécessairement le plus facile à appréhender.  C’est pourquoi nous allons revenir dessus de façon plus exhaustive, dans un contexte actuel où les investisseurs cherchent des solutions afin de lutter contre une fiscalité qui se fait de plus en plus pressante sur les investissements immobiliers. 

Suite à l’acquisition d’une chambre médicalisée en EHPAD, ou de manière générale, lors de la mise en location d’un logement meublé, l’investisseur peut choisir entre deux statuts fiscaux bien distincts pour son investissement : soit il choisit la loi défiscalisation Censi-Bouvard, soit il opte pour le régime du LMNP (Loueur En Meublé Non Professionnel), deux statuts qui n’offrent pas les mêmes avantages.

Défiscaliser avec la Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est une loi de défiscalisation. Elle octroie une réduction d’impôts calculée sur le montant de l’investissement, dans la limite de 300.000€ par an. Cette réduction correspond à 11% du montant de l’investissement, à répartir de manière linéaire sur 9 ans.

A titre d’illustration, un investissement de 200.000€ en EHPAD, ouvre droit à une réduction d’impôts globale de 22.000€, soit 2.444€ de réduction annuelle pendant 9 ans. 
Au terme des 9 ans, la période de défiscalisation prend fin, cela devient un investissement immobilier classique. 

Il convient toutefois de préciser que ce dispositif fiscal est uniquement éligible au résidence neuve. C’est la condition sine qua non pour en bénéficier.

Des revenus défiscalisés avec le régime LMNP

Le second régime fiscal est celui du LMNP. Ce régime n’octroie aucune réduction d’impôts, il vise à limiter l’impact fiscal des revenus perçus de l’opération.

En d’autres termes, il ne permet pas d’agir sur son imposition mais permet de percevoir un revenu complémentaire défiscalisé. C’est donc un dispositif tout particulièrement adapté pour les personnes à la recherche d’un complément de revenu et possédant une fiscalité conséquente.

Pour rappel, les loyers perçus d’une telle opération sont fiscalisés comme des revenus immobiliers classiques, et ce, même s’il s’agit de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers, pour autant, c’est la même fiscalité qui s’applique.
C’est donc une imposition à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du foyer, auxquels se rajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. L’imposition devient très vite conséquente, voire douloureuse, en fonction des profils.

Ainsi, le régime LMNP offre une belle alternative à ce constat, puisqu’il minore voire neutralise la fiscalité générée par les loyers encaissés.

Deux possibilités peuvent alors s’envisager : le régime simplifié ou micro-BIC ou bien le régime réel.

Le Micro-BIC

Le principe du régime simplifié est le suivant : application d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Comme son nom l’indique, la procédure est simplifiée, il suffit de reporter le montant de ses recettes, sur lequel l’administration fiscale appliquera l’abattement. L'impôt du est ensuite calculé sur le solde.

Toutefois, même si cette simplicité peut attirer, le régime micro-bic n’est pas nécessairement le plus avantageux. Et le passage au régime réel est bien souvent à privilégier.

Le régime réel

En effet, le régime réel s’avère bien souvent plus intéressant pour les investisseurs. Il est certes plus contraignant à mettre en place, mais aussi plus performant dans la plupart des cas.

Dans les faits, l’investisseur en EHPAD peut amortir une fraction de son investissement sur une durée moyenne de 20 à 25 ans. Cet amortissement est une charge déductible supplémentaire, au même titre que les intérêts d’emprunt ou les autres charges de son investissement.

Cette charge reste bien entendu fictive, mais permet de considérablement réduire le bénéfice imposable. Et si l’opération est à crédit, les intérêts d’emprunt déductibles et l’amortissement comptable rendent les revenus fiscalement neutres pour l’investisseur. Is sont entièrement défiscalisés.  Et ce, dans la durée.

Dans notre exemple d’un investissement de 200.000€, avec le choix du LMNP classique. L’investisseur perçoit de cet investissement 8.000€ de BIC. Il devrait donc être imposé à hauteur de sa TMI + 17,2% sur ce montant (déduit des frais liés à son investissement).

Or, avec le régime LMNP, il intègre l’amortissement comptable de son investissement, en plus des autres charges déductibles.
Cet amortissement correspond bien souvent à 80% de l’investissement sur 25 ans, soit 5.600€ de charges supplémentaires.
5.600€ qui viennent s’ajouter aux autres charges déductibles et éventuellement aux intérêts d’emprunt, permettant de minorer le bénéfice imposable initial de 8.000€

Au final, l’imposition est donc drastiquement réduite à l’aide de l’amortissement et l’investisseur perçoit donc plus de revenu. C’est donc un dispositif tout particulièrement adapté pour les profils à la recherche d’un complément de revenu, mais également pour ceux, désireux de se créer du capital dans la durée tout en neutralisant la fiscalité.

Pour toute opération en LMNP classique, il est vivement de conseiller de s’adresser à un cabinet d’expertise comptable agréé et spécialisé, qui se chargera de calculer l’amortissement pour le compte de l’investisseur. En outre, les frais comptables sont fiscalement déductibles (pour partie), cela permet donc de s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel à moindre frais.  

Dans le cas contraire, l’investisseur verra son bénéfice majoré par l’administration fiscale si celui-ci n’est pas assisté par un professionnel agrée.

Il est à noter que le régime LMNP peut se transformer en Loueur Meublé Professionnel (LMP) si les recettes perçues excèdent 23.000€ et demeurent supérieures aux autres revenus d’activité perçus par le foyer. Dans ce cas, la logique est encore différente.

Enfin, il est important de préciser que le régime LMNP et la loi Censi-Bouvard ne sont pas cumulables. Il n’est donc pas possible pour un investisseur de basculer à la fin de la loi Censi-Bouvard vers un régime LMNP, pour bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus.
Seule la création d’une SARL de famille, dans le but de racheter le bien, permettrait de basculer d’un régime à l’autre. Mais cela, bien entendu, nécessite des démarches complémentaires.