Quel-est le type de bail signé pour l'investissement en EHPAD ?

Comment fonctionne un investissement en Ehpad ?

Les Ehpad sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. En Europe, le marché de l’Ehpad est l’un des plus développés aujourd’hui avec près de 9000 établissements hébergeant plus de 700.000 personnes. Ces établissements existent afin de prendre en charge des personnes du troisième âge qui nécessitent une surveillance constante et forcée ainsi que des soins médicaux, notamment car ce sont des individus en perte d’autonomie, atteints d’Alzheimer, de Parkinson ou ayant toutes autres maladies dégénératives. Les Ehpad, à la différence des maisons de retraite, se caractérisent par la présence de personnels soignants à longueur de temps ainsi que de salles de soins et le matériel utiles pour ces soins. Dans le contexte actuel du vieillissement de la population et de l’allongement de l’espérance de vie, les Ehpad se développent et prennent une place conséquente dans la société. En effet, la population de plus 65 ans ne représente aujourd’hui pas loin de 27% de la population totale. Par conséquent, la demande de place en Ehpad ne fait que s’accroître et devient plus élevée que l’offre. En moyenne, 15000 nouvelles demandes de places sont reçues chaque année contre 5000 nouvelles places disponibles. Pour cela, l’Etat met en place des dispositifs afin de répondre à cette demande abondante et sollicite les particuliers afin d’investir dans ces structures médicalisées. Aujourd’hui, les investissements en Ehpad sont un placement d’avenir. Un investissement en Ehpad est en fait un investissement dans une chambre, qui sera par la suite occupée par un individu du troisième âge en perte d’autonomie. Cette chambre sera meublée et équipée de tout le matériel nécessaire aux soins ainsi qu’une salle de bain. La gestion de cette chambre est déléguée dans sa totalité au gestionnaire. L’investisseur ne s’occupe de rien et le gestionnaire est en charge de trouver le locataire, effectuer des travaux si nécessaires et surtout verser les loyers à l’investisseur. L’investissement en Ehpad permet de nombreux avantages. Il permet à l’investisseur à la fois de se constituer un patrimoine immobilier, d’avoir une rentabilité conséquente sans aucune gestion mais aussi d’obtenir une fiscalité avantageuse. Lorsqu’une personne choisit donc d’investir en Ehpad, elle signe un bail commercial avec le gestionnaire de l’Ehpad. Mais quelles sont les intérêts de ce bail commercial ? Retour détaillé sur ce type de bail dans les investissements en Ehpad :

Un investissement en Ehpad se fait par un bail commercial : quel est le principe d’un bail commercial et quels sont ses avantages ?

Tout d’abord, un bail commercial est un contrat pour les locations dans le but d’une exploitation d’un fond commercial, industriel ou artisanal. En Ehpad, ce bail est donc signé entre l’investisseur et le gestionnaire de l’Ehpad. Ce bail commercial permet un contrat allant de minimum 9 ans jusqu’à une durée de 12 ans au maximum. C’est un contrat écrit, où il faut de préférence passer par le biais d’un avocat ou d’un notaire afin de ne pas défavoriser l’une des deux parties. Signer un bail commercial permettra également aux deux parties de ne pas avoir de mauvaises surprises. En effet, un bail commercial est très réglementé et chaque information doit être précisé. L’investisseur connaîtra à l’avance le montant des loyers qu’il percevra ainsi que les potentiels travaux nécessaires qui lui engendreraient des coûts supplémentaires et les différents coûts auxquels il devra subvenir. De son côté, le bailleur sera dans l’obligation de maintenir le bien en l’état au jour de la délivrance et donc d’informer l’investisseur sur tous les risques existants. Lors de la durée d’engagement inscrite sur le bail, rien ne pourra être modifié si ce n’est que le montant des loyers sous certaines conditions. A chaque cycle triennal, à savoir au bout de 3, 6 ou 9 ans, les loyers pourront être réajustés sans dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou de l’indice des loyers commerciaux. De plus, l’investisseur détient un droit de renouvellement, c’est-à-dire qu’il peut demander à renouveler le bail lorsqu’il le souhaite. Le bailleur ne peut pas refuser sans avoir une raison recevable, dans le cas contraire, il sera dans l’obligation de régler une indemnité d’éviction. Enfin, concernant la résiliation du bail, il faut l’accord des deux parties, mais la résiliation peut se faire également au bout de chaque cycle triennal ou alors si l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations.

Lors de la signature du bail, plusieurs points sont à évoquer mais surtout à déterminer, à savoir, la durée du bail, la rentabilité, l’indice de revalorisation des loyers, le gestionnaire de la résidence, le montant de la répartition des charges ainsi que le montant du mobilier et du renouvellement. Une fois la fin de la durée du bail, il sera donc possible de renouveler ce dernier dans les mêmes conditions ou dans des conditions différentes, ce qui peut conduire à une baisse de la rentabilité. Au niveau de la fiscalité, grâce à ce bail, les rendements serons assimilés à une activité commerciale. La location d’une chambre meublée permet l’imposition au régime de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut va offrir la possibilité d’amortir la valeur de son bien entre 80% et 85% sur une durée d’environ 22 ans et d’amortir le mobilier dans sa globalité sur une durée de 5 à 7 ans. Cet amortissement viendra réduire le résultat et par conséquent, l’imposition sera bien plus faible, voire nulle.

Dans un investissement en Ehpad, ce bail commercial est donc nécessaire mais surtout avantageux. Il permet de sécuriser le placement financier, de faciliter toutes transactions existantes mais surtout de livrer un rendement non négligeable à l’investisseur. De plus, le bail commercial assurera à l’investisseur ses loyers. En effet, même si la chambre, n’est pas louée sur une certaine durée, le gestionnaire est engagé, sur un montant choisit lors de la rédaction du contrat, pour fournir les loyers au propriétaire. C’est pour cela également qu’il est important de bien choisir son gestionnaire avant son investissement.