Quel-est le type de bail pour un investisseur en EHPAD ?

Pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine, il existe plusieurs solutions offrants de bons rendements pour risque pris maitrisé. Nous allons nous intéresser ici à un de ces investissements, plus précisément l’investissement en EHPAD, qui au-delà d’offrir un rendement intéressant, permet aussi de bénéficier d’un avantage fiscal sous certaines formes. Pour comprendre l’intérêt d’un investissement en EHPAD ainsi que la réduction fiscale qui s’effectue, il est nécessaire de comprendre le principe du statut LMNP, pour loueur meublé non professionnel.

Créé en 1949, le statut LMNP est un statut fiscal qui permet aux propriétaires de biens locatifs de bénéficier d’une fiscalité neutre sur les revenus engendrés. Pour profiter de ce statut, il faut respecter certaines conditions d’exigibilité, la première est d’acquérir un bien meublé sinon de le meublé soi-même (liste définie de meuble), il faut aussi être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence, ne pas toucher plus de 23000€ de revenu provenant de LMNP et ne représentant pas plus de 50% de ses revenus globaux car sinon on passe en régime LMP pour loueur meublé professionnel. En effet dans ce cas, l’investisseur passe en loueur meublé professionnel (LMP) et doit être inscrit sur le registre du commerce et des sociétés.

Les revenus sont quant à eux considérés comme des revenus BIC, des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le statut LMNP distingue ensuite 2 régimes : le régime réel et le régime micro-BIC. Le micro-BIC permet de réduire l’impôt en effectuant un abattement de 50% sur les loyers perçus ainsi seule la moitié des revenus perçu par un investisseur est imposable. Le régime réel est lui dans la plupart des cas plus avantageux, en effet il permet de profiter d’un amortissement de « 80% » de la valeur du bien sur les loyers perçus. Ainsi avant imposition, l’investisseur peut déduire de ses loyers les charges de gestion, l’assurance, les intérêts d’emprunts et aussi l’amortissement, calculé selon la dévalorisation annuelle du bien, des meubles et des équipements. L’imposition se fera sur la somme ainsi calculée. Ce statut fiscal est surtout destiné aux investisseurs souhaitant préparer leur retraite, en effet cet investissement a un horizon long terme, l’intérêt étant de profiter de l’amortissement permis dont la durée peut être de 10, 15 ou 20 ans en fonction des « parties » amorties.

Un investisseur en immobilier a donc un fort intérêt à prendre le statut LMNP et à déclarer ses revenus au régime réel, cela s’applique aussi à l’investissement en EHPAD.

Un EHPAD (établissement d’hébergement pour personne âgée dépendante) est une résidence pour les personnes de plus de 65 ans en perte d’autonomie, ils sont encadrés par la loi et soumis à une convention entre le département et l’Etat. L’Etat surveille ce type de résidence en y appliquant une réglementation stricte, de ce fait son essor est limité et la demande dépasse nettement l’offre. Un investissement en EHPAD consiste à acheter une chambre et de la mettre en location via une société de gestion, celle-ci est donc ensuite gérée par un gestionnaire qui va recueillir les loyers du résident puis les reversés à l’investisseur selon les modalités du bail. Ces loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’investisseur étant relié au gestionnaire par un bail commercial, en terme de fiscalité, ils sont soumis à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux sur la part des bénéfices.

Pour optimiser la fiscalité des revenus de l’investissement et ainsi éviter d’être imposé sur la tranche marginale d’imposition et sur les prélèvements sociaux, un investisseur peut choisir le régime fiscal du LMNP. Comme nous l’avons vu précédemment, ce régime permet de déduire les charges liées à la propriété du bien (tel que la taxe foncière, l’assurance…) ainsi qu’un amortissement du bien. Le but est de faire en sorte que les revenus compensent les charges pour payer le moins d’impôt possible. Si les charges excédent les revenus, il y a un déficit qui peut être reporté sur 10 ans (ce dernier ne peut pas être déduit du revenu global comme le déficit foncier).

Doit être indiqué dans le bail commercial le montant des loyers (ces derniers ne sont pas réglementés, ils sont fixés par les parties prenantes) ainsi que la durée du contrat, les réparations, l’entretien... A noter aussi que le gestionnaire renonce à sa capacité de résiliation du contrat, l’investisseur reste donc seul maitre de cette décision pendant la durée du bail. A la fin de la durée définie, la reconduction est possible et l’avantage fiscale apporté peut perdurer. Si le bien est revendu, alors le nouveau propriétaire pourra de nouveau effectuer un amortissement du bien et prendre le bail en cours (sauf si la société de gestion lui octroie un nouveau bail commercial avec une nouvelle durée). Le bail commercial définit aussi d’autres modalités tel que l’achat et l’entretient du mobilier qui sont à la charge de l’investisseur, les charges décrites dans l’article 606 du code civil (relatives aux travaux importants) sont elle aussi à la charge de l’investisseur sauf mention contraire.

Ces investissements nécessite l’accompagnement d’un professionnel afin de bien sélectionner le bien mais aussi d’être à même de pouvoir décrypter le bail commercial qui est le cœur de l’investissement. De plus, nous restons sur un investissement immobilier et donc même si le locataire n’est pas la personne physique au sein de la chambre mais bien la personne morale qui gère l’EHPAD, il est important de connaître la solidité de cette dernière, son habitude pour renégocier les baux, sa gestion, sa taille, sa solidité financière. Il sera aussi bon de se faire conseiller un cabinet d’expert comptable pour effectuer les déclarations qui sortent de l’ordinaire et surtout de pouvoir être « protégé » fiscalement et ne pas voir son bénéfice être majoré de 25% suite à la déclaration sans comptable faisant partie d’un centre de gestion agrée. Ainsi un conseiller en gestion de patrimoine travaillant avec tous les acteurs sera le meilleur partenaire de votre investissement dans le long terme, d’autant plus que ce dernier sera aussi à même de pouvoir vous accompagner dans la revente de votre bien le moment venu.