Les obligations du propriétaire lorsqu’il investit en EHPAD

Investir dans un EHPAD est une nouvelle forme d’immobilier qui s’apparente en partie à de l’immobilier géré. Cela signifie que l’investisseur va déléguer une partie de ses obligations au gestionnaire en charge de la résidence qui lui est en contact permanent avec les différentes personnes liées au bien: le locataire ou ses représentants légaux… 

L’investisseur conserve des obligations vis à vis du gestionnaire, il doit également procéder à certaines démarches afin de pouvoir bénéficier du régime MNP ou Censi-Bouvard.
Nous allons voir dans un premier temps quelles sont les obligations de l’investisseur vis à vis du gestionnaire et quelles démarches sont nécessaires afin de bénéficier de ce régime.

Les obligations de l’investisseur vis à vis du gestionnaire    

Lors d’un tel achat investisseur et gestionnaire sont liés par ce que l’on appelle le bail commercial qui stipule les obligations de chaque partie.
Le gestionnaire s’occupe de toute la gestion locative: sélection des locataires et entrée dans les lieux, collecte des loyers, suivi de la location au fils du temps. De plus il reverse à l’investisseur sa part du loyer une fois ses frais déduits, il fait également le lien avec ce dernier lorsque c’est à lui de gérer.
Suivant les gestionnaire et les programmes cela concerne notamment tout ce qui est lié au paiement de la taxe foncière, aux charges de copropriétés et aux gros travaux. Pour les deux premiers cela varie suivant les programmes et gestionnaires: certains prennent tout en charge d’autres l’un ou l’autre. En général cela se retrouve dans le rendement global: un gestionnaire prenant tout en charge propose souvent un rendement inférieur à celui qui laisse cela à la charge de l’investisseur.

Pour les gros travaux il n’y a pas d’obligation pour le gestionnaire: la seule protection peut être la garantie décennale lors d’un investissement dans le neuf.

Les démarches pour profiter pleinement du régime    

Que ce soit en Censi-Bouvard ou en LMNP il y a à la fin de chaque année quelques démarches à faire afin de profiter pleinement de ce régime.
Pour le Censi-Bouvard le gain est une économie d’impôt équivalente à 11% du prix du bien sur 9 ans. Chaque année sur la période il faut bien préciser sur son vis d’imposition le montant de l’investissement réalisé afin de pouvoir bénéficier de cette réduction.

Pour le dispositif LMNP c’est différent: le but étant d’avoir des loyers nets de fiscalité grâce à un bénéfice BIC nul. Cela est possible grâce à l’amortissement comptable du bien qui créer une charge supplémentaire qui réduit fortement le bénéfice.
Pour que cela soit bien fait, pour que l’amortissement puisse porter sur toute la valeur du bien il est nécessaire de faire appel à un comptable CGA (centre de gestion agréé). chaque année ce dernier prendra en compte toutes vos charges, plus l’amortissement du bien et il fera la déclaration de bénéfice BIC (numéro 2074) qui reprend votre bénéfice / déficit pour le meublé.

En conclusion l’investissement en résidence de services est avantageux grâce à plusieurs point: le fait de déléguer à un expert la gestion de son bien, la protection du bail commercial, également la fiscalité. Cependant il faut voir que tous ces avantages viennent en échange de contreparties ou de démarches spécifiques qu’il ne faut pas oublier de faire. Pour éviter tous pièges faites vous accompagner d’un CGPI qui pourra vous expliquer toutes les nuances.