Quelles sont les remises en causes concernant l’avantage fiscal du dispositif LMNP censi-bouvard ?

Cet article rappelle les grandes différences entre le statut de loueur meublé non professionnel et professionnel. Ensuite, nous détaillerons les remises en cause de l'avantage fiscal durant la période de location minimum (9 ans) et enfin les exceptions qui permettent d'interrompre la location (et/ou l'investissement) sans indemnités.

Rappel des dispositifs LMNP/LMP

La qualité de LMNP (loueur meublé non professionnel) est reconnue aux personnes qui ne remplissent pas les trois conditions cumulatives suivantes:

• l'un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS).
• les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 € revenus bruts.
• ces recettes sont supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

A défaut le contribuable possède la qualité de LMP (loueur meublé professionnel).Les revenus LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels ou micro BIC si les recettes sont inférieures à 15.000 € et enfin ils sont garantis par un gestionnaire.Les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP ont 2 alternatives:

• LMNP Classique: dans ce cas, il y a la création d’un amortissement qui permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
• LMNP Censi-Bouvard: dans ce régime, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.

 a) La loi LMNP censi-bouvard:

La loi LMNP censi-bouvard permet à un contribuable d’acquérir, un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (jusqu’au 31 décembre 2014 sous conditions) et de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions.Le bien immobilier doit correspondre à une résidence dite de service telle que résidence étudiante, hôtelière, de vacances ou pour personnes âgées (EHPAD). Les avantages sont les suivants:

• Réduction d'impôt de 11% (pour 2012) du prix de revient du logement sur 9 ans, limité à 300.000 € par an.
• Remboursement de la TVA sur le montant de l'investissement si l’exploitation du bien immobilier présente un caractère hôtelier.

 b) La loi LMP:

Le contribuable possède la qualité de LMP si il remplit les 3 conditions cumulatives correspondant au statut LMP.Les avantages sont les suivants:

• Amortissement des biens immobiliers LMP permettant de défiscaliser les loyers
• Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement de résidences de services.
• Loyers LMP perçus selon un bail de 9 ans minimum et possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie).
• Il y a une Imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
• le bien LMP est exonérés de l’ISF
• Les plus values de cession sont soumis aux régimes des plus-values professionnelles, c’est-à-dire qu’elles sont exonérées lorsque:

- Les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 90 000 €.- L'activité a été exercée pendant au moins 5 ans.- de plus, il y a une taxation partielle entre 90 000 et 126 000 €.

• il y a des allégements de droits de succession:

Les héritiers d’un loueur en LMP bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise. Les droits de successions ne sont pas exigibles immédiatement. Pendant 5 ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.- Les droits seront acquittés ensuite en 20 versements, étalés sur 10 ans.Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d'acquisition de l'outil de travail.Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions:- Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins 2 ans,- les héritiers doivent conserver l'outil d'exploitation (en l'occurrence les logements) pendant au moins 6 ans,- un au moins des héritiers doit assurer l'exploitation pendant au moins 5 ans.

Rupture de l’engagement de location dans le cadre de la loi LMNP censi-bouvard: cas des remises en cause de l’avantage fiscal, sanctions et exceptions

Cas de remise en cause:

• D’abord, lorsqu’il n’y a aucune mise en location par le propriétaire du logement.
• Ensuite, lorsque la mise en location s’effectue hors du délai prévu.
• Enfin, lorsque l’interruption de la location s’effectue pendant une durée supérieure à celle admise.

La sanction: La rupture de l'engagement de location, de même que la cession à titre onéreuse du logement entraîne la reprise de l'avantage fiscal au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.L’exception: La réduction d'impôt n'est, toutefois, pas remise en cause lorsque la rupture de l'engagement de location résulte de:

• l'invalidité relevant de la 2e ou de la 3e des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.
• licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
• l'expropriation pour cause d'utilité publique de l'établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.