Quels critères pour obtenir le statut LMNP ?

 

L’investissement Loueur Meublé Non Professionnel dit LMNP est un régime fiscal qui permet à l’investisseur d’obtenir des avantages fiscaux sur son investissement en immobilier locatif. 
La condition pour obtenir le statut LMNP sur un investissement locatif est que le bien soit loué meublé.

 

CONCERNANT LE MOBILIER

Pour louer en LMNP, vous devrez respecter des normes :

• Le logement doit posséder une liste de mobilier minimum qui est inscrite dans un décret.

• Le logement doit être loué à usage d’habitation.
• Le logement doit être décent.

Voyons à présent la liste précise du mobilier nécessaire pour obtenir le statut :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

 

QUELS LOGEMENTS SONT ÉLIGIBLES AU STATUT LMNP ?

Les biens dans lesquels vous pouvez investir sous le statut LMNP peuvent être :

• Des appartements classiques
• Des appartements en résidence de services : c’est-à-dire les résidences qui offrent aussi un service en plus du logement, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD ou les résidences de tourisme.

Voyons à présent la liste précise du type d’appartement en résidence services :

Dans une résidence service, les locataires bénéficient de trois choses : 

• L’usage (comme dans une location nue),
• Le bénéfice des meubles (ce qui en fait un appartement dit meublé),
• Des services : c’est là la différence avec un simple appartement meublé. Les services peuvent être le ménage, l’accueil, le petit-déjeuner…

Les résidences de services sont classées par type :

• Résidences étudiante 
• Résidence de tourisme 
• Résidence seniors
• EHPAD
• Résidence d'affaires

 

 

LES CONDITIONS RELATIVES AU BAILLEUR

Pour être éligible au statut LMNP, le bailleur doit respecter certaines conditions liées aux revenus perçus :

• Les recettes du LMNP - charges comprises - doivent être inférieures à 23 000€.
• Les recettes de l’activité LMNP doivent être inférieures ou égales aux autres revenus d’activité générés par les membres du foyer fiscal.

Si les plafonds des recettes LMNP sont dépassés, celui-ci devient alors un statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

 

COMMENT OBTENIR LE STATUT LMNP ?

Une fois le bien loué meublé, l’investisseur doit déclarer l’activité sur Infogreffe.

Le loueur dispose d’un délai de 15 jours pour déclarer son début d’activité et, à l’issue de cela, obtient un numéro SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus.

 

LES AVANTAGES FISCAUX DU STATUT LMNP

Le loueur a le choix entre deux régimes fiscaux dans la déclaration de ses revenus aux impôts :

• Le régime réel
• Le micro-BIC

Le régime micro BIC

Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600€, le régime par défaut est le micro-BIC.

Ce régime a un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus annuels perçus de l’activité du loueur en meublé : c’est-à-dire que le loueur est imposé dans sa tranche d’imposition sur la moitié des recettes perçues (loyers, charges comprises).

Contrairement au régime réel simplifié, le régime micro-BIC ne compte pas de déduction additionnelle.

 

 

Le régime réel simplifié

Le régime BIC réel est facultatif : le bailleur peut le préférer au micro-BIC s'il le juge plus avantageux pour lui. Dans certains cas, il permet en effet de déduire les charges locatives et d’amortir le bien d’environ 3% par an. 

Pour bénéficier du régime BIC réel, les revenus annuels liés à l’activité de loueur doivent être supérieurs à 72 600€.

Liste des charges déductibles du régime BIC :

• Les intérêts d’emprunts
• Les frais de notaires
• Les provisions pour risques
• Les assurances
• Les frais de gestion du bien
• Les charges intégrées dans le montant de votre loyer (facture d’eau etc)
• La taxe foncière
• Les travaux de réparation

Les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée. Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs peu fiscalisés pendant de nombreuses années.

 

DÉCLARATION FISCALE : LMNP, QUELLE FISCALITÉ ?

Les déclarations fiscales et la comptabilité du LMNP sont assez complexes : il est utile de tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au Code du Commerce. Par ailleurs, il faut déposer les bilans et comptes des revenus perçus.

Pour ce faire, vous aurez probablement besoin d’un expert-comptable, mais les frais de comptabilité seront inscrits en charges déductibles.

On peut aussi réduire les taxes en pratiquant des amortissements pour les équipements, meubles et pour les travaux supérieurs à 500€ HT. On peut également amortir le bien lui-même, et c’est tout l’avantage. Le but de ce système est de réduire la base taxable en la ramenant à 0, alors que le résultat réel en trésorerie est positif.

En résumé, le bien et tout ce qui l’entoure sont considérés comme des dépenses amortissables, ce qui permet de réduire le résultat fiscal sur plusieurs années : l’amortissement représente la perte de valeur comptable d’un bien sur plusieurs années, selon sa durée de vie estimée.

 

LA RÉCUPÉRATION DE LA TVA

Autre avantage du statut LMNP : la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien.

Pour récupérer la TVA, il s'agit d'investir dans un bien neuf, en résidence de services, qui relève du régime parahôtellerie. Celle-ci doit remplir au moins trois des quatre critères suivants :

• Le petit déjeuner 
• L’entretien quotidien des locaux
• La réception
• La blanchisserie

En revanche, vous devrez garder le bien pendant 20 ans pour conserver cet avantage. Si vous vendez le bien avant 20 ans, vous devrez rembourser la TVA.

 

DÉMARCHES À SUIVRE : QUE DOIS-JE FAIRE ?

Investir en LMNP nécessite quelques démarches administratives... Mais pas de panique, nous allons vous citer précisément les éléments à fournir aux institutions concernées :

• La demande du numéro de TVA s'effectue par le formulaire P0i, que vous trouverez très facilement en tapant votre recherche sur internet. Un numéro d’immatriculation vous sera ensuite attribué.
• Vous aurez aussi le formulaire 3519 à remplir. Vous devrez l’envoyer, lui et votre RIB, au centre des impôts pour la demande de remboursement. Vous le recevrez dans un délai qui varie entre 15 jours ou 6 mois.

 

 

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