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Quels sont les critères de sélection pour choisir la bonne SCPI ?

IMMOBILIER | 4 min. de lecture

Sommaire

1. Le type de SCPI : une stratégie adaptée à vos objectifs 2. La qualité et la diversification du patrimoine 3. Le rendement et la régularité des distributions 4. La performance globale : TRI et valeur de la part 5. Les frais d’entrée et de gestion 6. La réputation et l’expertise de la société de gestion 7. La liquidité : un critère souvent négligé

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d’investissement de plus en plus prisée par les épargnants désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas, et bien choisir sa SCPI est une étape cruciale pour optimiser son investissement et atteindre ses objectifs patrimoniaux.

Voici les principaux critères à prendre en compte pour sélectionner la bonne SCPI.

1. Le type de SCPI : une stratégie adaptée à vos objectifs

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune répondant à des objectifs d’investissement spécifiques :

SCPI de rendement : Elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) et offrent un rendement régulier. Elles conviennent aux investisseurs cherchant des revenus complémentaires.
SCPI fiscales : Elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (réduction d’impôt) en contrepartie d’un investissement dans des biens résidentiels sous dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, déficit foncier).
SCPI de plus-value : Elles misent sur la valorisation du patrimoine à long terme et conviennent aux épargnants privilégiant une stratégie patrimoniale.

Critère clé : Identifiez vos objectifs (revenus, défiscalisation, valorisation du capital) avant de choisir un type de SCPI.

2. La qualité et la diversification du patrimoine

La solidité d’une SCPI repose sur la qualité de son patrimoine immobilier. Un portefeuille bien diversifié diminue les risques locatifs. La diversification peut s’opérer de plusieurs manières :

Géographique : Une SCPI investissant dans plusieurs régions ou pays européens réduit les risques liés à une zone spécifique.
Typologique : Investir dans différents types de biens (bureaux, commerces, résidences gérées, santé) limite les impacts liés à une crise sectorielle.
Locative : Un portefeuille avec de nombreux locataires dans des secteurs variés offre une meilleure mutualisation du risque de loyers impayés.

Critère clé : Privilégiez les SCPI possédant un patrimoine diversifié tant géographiquement que sectoriellement.

3. Le rendement et la régularité des distributions

Le rendement d’une SCPI est un critère primordial pour les investisseurs en quête de revenus passifs. Le taux de distribution (TD) correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix de la part.

Rendement moyen du marché : Actuellement, le rendement moyen des SCPI de rendement se situe autour de 4 % à 6 % brut par an.
Historique des distributions : Une SCPI offrant un rendement régulier sur plusieurs années inspire davantage confiance qu’une SCPI dont les résultats sont irréguliers.
Taux d’occupation financier (TOF) : Un taux élevé (supérieur à 90 %) est un indicateur de bonne gestion locative.

Critère clé : Comparez les rendements passés et veillez à ce que la SCPI affiche un TOF élevé et régulier.

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4. La performance globale : TRI et valeur de la part

Outre le rendement annuel, il est important de s’intéresser à la performance globale sur le long terme.

Taux de Rendement Interne (TRI) : Il mesure la rentabilité globale d’une SCPI en prenant en compte les revenus perçus et la valorisation du capital sur une période donnée (5, 10, 15 ans). Un TRI élevé sur 10 ans est un bon indicateur de performance.
Valorisation de la part : Certaines SCPI ont un potentiel de plus-value intéressant grâce à une bonne gestion et à un patrimoine de qualité. Il est donc important de suivre l’évolution du prix de la part.

Critère clé : Analysez le TRI et l’évolution du prix des parts pour évaluer la performance globale.

5. Les frais d’entrée et de gestion

Les frais peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité nette de votre investissement. On distingue principalement deux types de frais :

Frais d’entrée : Ils varient généralement entre 8 % et 12 % du montant investi et rémunèrent la société de gestion pour l’acquisition des biens.
Frais de gestion : Prélevés chaque année, ils représentent entre 8 % et 12 % des loyers perçus et couvrent les frais de gestion courante (entretien des biens, gestion locative).

Critère clé : Optez pour une SCPI avec des frais raisonnables, en veillant à ce que la qualité de la gestion compense le poids des frais.

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6. La réputation et l’expertise de la société de gestion

La qualité de la société de gestion est primordiale pour assurer une gestion rigoureuse et efficace du patrimoine immobilier. Voici quelques éléments à examiner :

Expérience : Une société de gestion avec plusieurs années d’expérience et une bonne connaissance du marché inspire confiance.
Volume sous gestion : Un volume important sous gestion témoigne d’une bonne capacité à attirer des investisseurs et à gérer un portefeuille diversifié.
Transparence : Privilégiez les sociétés de gestion publiant régulièrement des rapports détaillés sur la gestion de la SCPI et sa performance.

Critère clé : Vérifiez la solidité, l’expérience et la transparence de la société de gestion.

7. La liquidité : un critère souvent négligé

Même si les SCPI sont des placements de long terme, la question de la liquidité reste importante. La possibilité de revendre ses parts dans de bonnes conditions est essentielle.

SCPI à capital fixe : La revente se fait sur un marché secondaire où les acheteurs et vendeurs se rencontrent, ce qui peut prendre du temps.
SCPI à capital variable : Les parts peuvent être revendues directement à la société de gestion, offrant une meilleure liquidité.

Critère clé : Si la liquidité est un critère important pour vous, privilégiez les SCPI à capital variable.

Le choix de la bonne SCPI repose sur une analyse minutieuse de plusieurs critères, parmi lesquels le type de SCPI, la qualité du patrimoine, le rendement, les frais, et la réputation de la société de gestion. Avant d’investir, il est essentiel de définir clairement vos objectifs (revenus complémentaires, défiscalisation, valorisation à long terme) et votre horizon de placement. N’hésitez pas à diversifier vos investissements en choisissant plusieurs SCPI afin de réduire les risques et d’optimiser vos performances globales.

En cas de doute, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous orienter vers les SCPI les mieux adaptées à votre situation personnelle et patrimoniale.