Quels sont les meilleurs gestionnaires d'EHPAD ?

L’investissement en Ehpad consiste à acheter une chambre dans une résidence spécialisée pour personnes âgées en situation de dépendance. La chambre est meublée et la résidence doit comprendre des lieux conviviaux (Restaurants, Salles de loisir…) et prodiguer des services de soin aux résidents seniors. L'investissement permet de percevoir des loyers sous le régime avantageux de la Location meublée non professionnelle (lmnp).  L'investisseur délègue également les tâches de gestion. 

Le régime d'imposition

Les revenus générés par la perception des loyers rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Lorsqu’on loue un bien immobilier, nous pouvons le louer nu ou meublé. La grande différence réside dans le régime fiscal. Dans les deux cas, le revenu après charge déduite est imposé à votre tranche marginale d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux (17,2%).

L’avantage du régime de la location meublée est que l’on va pouvoir amortir le bien et ainsi réduire le revenu imposable. On a donc une charge supplémentaire déductible mais non décaissable qui va augmenter la rentabilité nette de l’investissement.

Lorsque l’on achète une chambre en EHPAD, le bail commercial est conclu entre l’investisseur propriétaire de la chambre et la société de gestion. Ensuite, le gestionnaire aura la charge de louer aux seniors la chambre et de leur apporter les soins nécessaires. Le bail engage le gestionnaire à vous louer la chambre sur une durée ferme. En général, cette période est de 12 ans lorsque vous achetez une chambre neuve.

Résidences pour Seniors, un marché en pleine croissance

Face au vieillissement de la population dans les pays développés, on constate une augmentation de la demande de lits en EHPAD et une offre restreinte. Cela s’explique par les différentes réglementations auxquelles doivent se soumettre les gestionnaires avant d’obtenir l’agrément nécessaire à la construction d’une nouvelle résidence. Ainsi, on a une augmentation de la demande liée à la tendance démographique et une offre limitée par la complexité réglementaire. Ces deux facteurs vont améliorer la capacité des gestionnaires à louer les chambres et sécuriser le rendement dans le temps pour les investisseurs.

Du côté de ces derniers d'ailleurs, l’EHPAD constitue un produit de rente lié à un marché pérenne et fiscalement neutre. Ils sont aussi déchargés de toute responsabilité de gestion.

De ce fait, le première critère à prendre en compte lors de la sélection d'une chambre EHPAD, reste la qualité du gestionnaire. Ce dernier doit être en mesure d'apporter un service de qualité aux résidents et son statut financier doit également être solide.  

Top 5 des gestionnaires d’EHPAD en France:

Korian :

Avec plus de 300 établissements et 25000 lits sous gestion en France, Korian est aujourd’hui le leader du marché. Présent en France et à travers toute l'Europe, le groupe gère également des cliniques spécialisées (SSR), des résidences services et des soins ou hospitalisation à domicile. Véritable acteur pluridisciplinaire de la santé, Korian répond aujourd’hui avec rigueur et implication à leur principal objectif : Apporter des réponses personnalisées, cohérentes et adaptées à leurs patients. La qualité de leurs services repose sur des professionnels de santé qualifiés en formation continue, une prise en soin adaptée à chaque résident et un circuit du médicament sous haute surveillance. Enfin, Korian s’appuie sur sa fondation pour investir dans la recherche : Ils développent leurs champs de compétence afin de proposer des services toujours plus performants.

Orpéa :

Le Groupe ORPEA a été créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude MARIAN, avec la mission de créer et gérer des maisons de retraite pour accompagner le Grand Age. Au fil des années, ORPEA a complété et diversifié son offre d’accueil, de services et de soins. Aujourd'hui, le Groupe propose une offre complète pour accompagner la perte d’autonomie, qu’elle soit physique ou psychique, permanente ou temporaire, aux différents âges de la vie.

Deuxième du classement, avec 223 établissements Ehpad sous gestion en France, Orpéa est néanmoins le premier groupe français à l’étranger. Le gestionnaire articule sa statégie de développement autour de trois axes majeurs : la fidélisation des 65 000 collaborateurs du groupe; la création d’infrastructures de qualité, positionné sur un marché premium dans les plus grandes villes où se concentre la majorité de la demande; et l’internationalisation de ses opérations. Orpéa est aujourd'hui dans 9 pays européens et également en Chine.

Domus Vi : 

Le gestionnaire est présent dans 6 pays : France, Espagne, Portugal, Chili, Uruguay et Colombie. Le groupe compte près de 400 résidences médicalisées, dont 211 en France. Domus Vi centre son activité autour de 3 marchés complémentaires, destinés à soutenir les seniors durant leur "parcours résidentiel" : l'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD); les résidences services pour seniors; et les services d’aide à domicile. Depuis 35 ans, leurs établissements accompagnent quotidiennement les personnes âgées quel que soit leur niveau d'autonomie.

Colisée  :

Le Groupe Colisée, créé en 1988 par Monsieur Patrick Teycheney, est actuellement présidé par Mme Christine Jeandel. Les activités du Groupe Colisée sont tournées autour de deux marchés complémentaires destinées à accompagner les personnes agées : l'activité d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les services d’aide à domicile (plus de 70 agences d'aide à domicile). Le Groupe Colisée compte aujourd’hui plus de 90 établissements en France, faisant partie des 274 recensés au total. À l'heure actuelle, le groupe s’engage dans la prise globale de la dépendance dans plusieurs pays en Europe mais également en Chine. Point notable, Colisée a choisi d’évaluer la qualité de leurs services par un label indépendant WeDoxa qui donne la parole aux résidents et donne une vraie visibilité sur la satisfaction de ces derniers.

Domidep :

Créée en 1989, et présidée par Pascal Guérin, Domidep privilégie l’esprit de service, la qualité et la performance. L’entreprise s’engage à proposer une offre d’hébergement et des services de qualité. Actuellement, le taux de satisfaction des résidents est au plus haut. La dernière étude établissait ce chiffre à plus de 90%. Fin 2019, Domidep détenait plus de 100 établissements, qui accueillait près de 7 000 résidents en France et en Belgique. Depuis 30 ans, Domidep s’est concentré sur son cœur de métier, à savoir, la gestion des maisons de retraite médicalisée.

Il est crucial, lorsque vous investissez en EHPAD, de sélectionner une chambre qui réponde à vos critères financiers (Montant d’investissement, rendement). Toutefois, il est tout autant important de choisir le bon gestionnaire car c'est de lui que dépendra la qualité du bail commercial.